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直播:中装协厨卫委年会暨“双百峰会 合作共赢”发展论坛
2011/10/24 10:33:01    来源:中国建筑装饰网

  10月24日,中国建筑装饰百强峰会、中国厨卫百强峰会将在浙江省嘉兴市富悦酒店富悦厅隆重召开。

  【胡艳力】在今年的市场环境下,家居行业比以往更关注政策的走向,楼市调控、精装修政策都在对我们行业产生深远影响,甚至可以改变许多企业走向转型之路。接下来,首先有请出著名房地产专家董藩分享精装修这一部分的政策解读和现状分析。董老师带来的演讲主题为《房地产精装修政策解读》,掌声欢迎。

 

直播:中装协厨卫委年会暨“双百峰会 合作共赢”发展论坛 

房地产专家 董藩主讲《房地产精装修政策解读》

  【董潘】各位,非常高兴在这里跟大家交流。各位出的题目是精装修政策解读。实话实说,精装修是没有政策的。关于装修有一点贷款方面的规定,税收方面至今没有。因为如果精装修是附着在房产上,没有办法分离,我们没有办法对那一部分进行核算。

  我们现在关于装修方面主要是依据消费者权益保护法和室内装饰装修有毒有害物质限量的十条标准,再就是我们签的合同。所以,尽管02年以来建设部颁布了一个细则,但是根本规避不了这个问题。刚才主持人提到了精装修的问题,过大多数国家都是精装修,毛坯房是没有办法卖的,但是中国人有这个习惯。第二,大家对成本的控制非常的严格。还有一块,质量问题没有办法保障地大家自己装修,再加上常年的建设有问题。我觉得真正应该关注的不是政策怎么变,而是房地产业怎么发展。因为你们和房地产业息息相关。在所有和房地产业相关的行业中,毫无疑问这个行业属老大。

  最近房地产业受到冲击,毫无疑问,建筑、装饰装修也要受到冲击。所以我们要高度关注房地产这个政策。解放初期人均住房面积只有4.5平方米,1998年人均26平方米,这就是这几年建设的成绩,哪怕现在一间房,一张床,没有任何尊严。但是我们今天改变了,今天人均住房面积达到32平方米,这是住房政策改革的成果,我们发现这个行业在僵持不下。

  过去我们总是在提社会主义市场经济。我们最记得的提法是坚定不移的,但是发展到一定程度之后,我们会发现,我们的基本政治制度和市场经济之间有很多根本不能相容的地方,所以今天的困难出现了。

  什么是市场经济?市场经济发展到一定地步之后,又是一个什么结果?市场经济远比资本主义的东西,后来我们被逼无奈,吃不上饭,搞了市场经济。但是市场经济和社会主义之间在政治上是死对头的。所以你搞了市场经济,就等于你投奔了资本主义了。看到杨过和郭靖的关系了没有?一开始杨过对郭靖什么都不知道,后来忽然之间说,郭靖和黄蓉是他的杀父仇人,立刻就翻脸了。我们今天就碰到了这样一种尴尬。因为市场经济原本是资本主义的东西,我们吃不上饭,搞了市场经济。再看市场经济初期,很多矛盾不会显现出来。我们原来吃不上饭,后来吃上饭了。我们原来没有衣服穿,后来有衣服穿了,后来穿得更光鲜了,到后来穿名牌了。但是再往后发展必然遇到另外一个问题,要求民主、人权、自由、反腐败、反垄断、公开竞选等等。所有这些和我们的政治制度是冲突的、是不相容的。

  在这种情况下,房地产难免要被政治化、道德化。再加上现在媒体很夹杂,又把它娱乐化、妖魔化、暴力化。关于房地产的认识,你们看到的几乎没有正确的。比如说房价高不高的问题,站在开发商的角度、站在老百姓的角度,毫无疑问都是中国房价是高的。其实中国的房价真不是高,高意味着买不起,买不起意味着没有成交量。09年成交量7万多,10年8万多。你怎么解释现在大家买不起房?又怎么解释,在房价上涨过程中,交易量也在不断的上涨。告诉大家,有问题。第一,我们衡量的标准有问题。我们总是拿现在的价钱和过去比。而过去的价格是非市场性的状态,不是一个正常的价格。一个人他原来蹲在地上,他现在要站起来了。计划经济下把的价格不是正常价格。现在要回到正常价格,他要站起来。第二,不要听外国人的。美国有美国的国情,中国有中国的背景。第三,我们在刺激房价的时候,因为农村的房子没有往里算。还有小产权房的价格也没有往里建,单位集资建房的价格没有往里算。如果全部算进来,他又是另外一番景象。

  在收入方面也出了问题。我们在衡量收入的时候,只考虑到了大家的工资和将近,其实灰色收入、财产性收入、甚至腐败收入,那一部分我们考核不出来,我们只拿了工资来说事。所以我们得出了很多错误的结论。导致了我们今天错误的宏观调控。从04年以来,急剧的打压这个市场,但是现在价格还没有明显的下滑。尽管最近标价在明显的下滑。但是,统计数据上还没有显示出来。所以,这个行业现在变成一个很棘手的问题。限购违反了宪法的基本精神,违反了民法的基本原则,违反了合同法的具体规则。合同法讲你愿意卖,我愿意买,他是一个正常的商品,没有欺诈行为,就成交。但是你想买房子,开发商愿意卖房子,就不让你成交,因为你手里有房子。现在的问题搞的非常复杂。

  简单讲讲这个政策对需求有什么影响。但是一定能看出来对我们装修行业有什么影响。第一,从稳定的角度,而不是是否过热、是否存在泡沫的角度。现在的说法是,宁让开发商破产,不让老百姓破产。这一次宏观调控,我自己推测,在有限的范围内,两条:第一,房价还会下跌,下跌3%、5%,老百姓说没跌,老百姓不认可,可能要下跌10%左右。老百姓说,是比较明显。这样的话,才算有所交代。第二,全世界都认为中国的开发商坏、暴力拆迁。在这种情况下,地方政府是不敢麻痹大意的。当实行严格的价格管制,生产建材价格不下滑的时候,开发商利润就会急剧下滑,开发商利润下滑,他就要撤出,这个行业就要萎缩。装饰装修,这些行业怎么办,所以你们要考虑,你未来的市场究竟有多大,能下滑多少。采取一些手段,包括舆论引导,不是舆论引导,是舆论控制。

  2010年基本形势的判断,今年的需求和上一年的相比要下滑一半。交易量下滑三分之一左右。交易额下滑20%左右。所以,不要看房价,对你们影响来讲,最大的是房地产的交易量、是需求。当这两个指标明显下滑的时候,你们的市场就会萎缩。所以,如果明年房地产仍然实行严厉的紧缩政策。各位,你们的冬天同样来临了。第一,短期市场,限购限贷,使得80%以上中高收入阶层根本买不起房子了。第二,有很多人担心随后还有新的政策。会不会出房产税全面推广。如果全面推广,利率还会不会继续上调?他们变得观望了,不敢购买。他们不购买,你们市场就会萎缩。还有人担心,多少房子卖不出去。还有人担心第二、第三套房子认定标准过于严厉,不敢入市。供应,很多人觉得有所增加,但是增加不会太明显。首先,二手房的供应,说有炒房团在操作,炒房团被妖魔化了,其实炒房团根本没有那么多的房子。他有一套两套的房子,但是不多。因为现在限购了,他如果卖掉以后,想再买回来,根本不可能。很多人反而惜售。

  四季度的时候保障房会有一些增加。开发商拿地的频率急剧下降。已经拿到的地,开发商抱得很紧,也延长了入市的时间,所以这个行业在供应上会出大问题。当供应减少的时候,需求也减少的时候,供应要适应需求。就意味着你们作为下游产业,市场会受到明显的挤压,金融市场会受到冲击,引起系列反映。

  在调控经济下出现的一系列倒退行为。一些合理的需求受到了制约,去年一出政策的时候,我就说核心城市租金上涨30%,人口因为限购受到影响,就业因为限购受到影响,两限房的质量很少把控,两限房原则上不要买,当事先把房子价格锁定的时候,开发商没有办法把握调控力价格,于是,唯一能做的是偷工减料。当开发商偷工减料的时候,你怎么保证这个房子的安全?

  还有人引发人们对人权和身份问题的争论,买房、买车、打疫苗都和户口挂钩。买不起房的怎么办?小产权房也在上升。你不让我买了,但是通货膨胀又这么严重,我手里有钱,每年损失10%,我要到外国买房,就会形成资金外流局面。修正修正,调整调整,然后把它差距化。第一,抑制通货膨胀、抑制商品价格暴涨。第二,促进房地产业可持续发展。第三,调整商品化率,让穷人追上来。各位,我们要观察这个政策下一步往哪里走,如果这个政策真要长期化。各位,你们这个市场缩小20%到30%非常正常,保障房价格、装修非常低。你们很多人现在按照你们的成本,没有什么可干的。所以高度关注这个变化。 谢谢大家。

  (有删节)

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