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万科10亿收购伦敦大楼 多房企海外扩张机会与风险并存
2016/9/9 10:45:24    来源:中国建筑新闻网

即使身处股权之争,万科的业务转型和国际化依然在按部就班地进行。消息显示,万科在密切跟进英国公投脱欧后的房地产投资机会。9月7日,万科确认,公司以逾10亿元收购了位于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court。

万科10亿收购伦敦大楼

即使身处股权之争,万科的业务转型和国际化依然在按部就班地进行。消息显示,万科在密切跟进英国公投脱欧后的房地产投资机会。9月7日,万科确认,公司以逾10亿元收购了位于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court。

Ryder Court位于寸土寸金的梅菲尔区(Mayfair),靠近Picadilly Circus及Green Park地铁站,总面积7万平方英尺(约6671平方米),年租金回报率约4.3%。

据了解,这是万科第一次进入英国写字楼市场。同时,也是英国公投脱欧后中资第二次在伦敦房地产市场出手。9月2日,上置集团以8450万英镑收购了位于伦敦金融城的法兴银行总部大楼。上置集团由中国最大投资基金中国民生投资(中民投)控股。

万科在伦敦、英国,万科在海外还布局了美国、新加坡、香港等多地都展开了业务。目前共有约21个海外项目,其中11个在美国,6个在香港,3个在英国,1个在新加坡。此前,万科在伦敦已有两个项目,包括The Stage项目以及Tesco大型资产包项目。

英国公投脱欧之后,许多资产都随着英镑的贬值而变得更加便宜。以英镑兑人民币为例,英镑便宜了近10%。

而英国整体渐趋宽松的货币政策,高开放、高回报、高透明、低税费等优势在不断放大。万科此次购入的写字楼,年租金回报就在4.3%左右;在2016年“全球房地产市场透明度指数”排名中,尽管受到了脱欧事件的影响,英国继续蝉联了“全球最透明市场”榜首。

与此同时,脱欧带来不确定性导致投资者纷纷要求赎回,地产基金不得不抛售商业地产筹集足够资金满足投资者赎回需求,英国房地产业界估计有50亿英镑地产项目将重回市场,海外机构投资者因此有了更加丰富的选择空间。

据透露,本次万科收购的物业就是由曾宣布暂停赎回的大型地产基金亨德森(Henderson)投放于市场出售的。

多房企兴起海外扩张风潮

近几年来,中国房地产企业兴起一股猛烈的海外扩张风潮。目前,包括万科、万达、新华联、绿地、碧桂园、万通控股、SOHO中国、中坤等在内的多家房企已实现海外布局。这些房企的扩张思路各有千秋,或专注旅游地产,或钟情住宅项目。新华联集团董事局主席傅军称,随着国家“走出去”战略步伐的加速与海外市场投资商机的涌现,取道海外拓展已成为实力企业转型升级的“必修课”。

万达集团为扩大海外地产项目,以三盘齐推之势,重推旗下在澳洲黄金海岸、美国芝加哥和西班牙马德里的三个高端地产项目,力度之大,为近年来中国房地产行业进军海外之少有。

在此之前,万达集团就在英国开启了万达海外项目的首个作品——万达·伦敦ONE,该项目首次亮相即受到海内外市场的热捧,创造了近年来英国房地产项目少有的热销传奇,也为万达在海外布局打下了坚实的基础。

在8月26日公布的“全国民营企业500强”名单中,位居第46位的新华联集团,在多元化转型的路上也正式启动了海外发展计划。该公司与韩国黑石度假村株式会社签署项目合作协议,共同出资350亿韩元设立韩国锦绣山庄株式会社,其中新华联占90%股权。

当绿地海外项目完成亚洲、欧洲的布局后,绿地集团宣布,与加拿大基金Brookfield集团达成一项合作,就澳大利亚悉尼CBD区域的一栋办公楼及一栋历史保护建筑的收购签署正式合同,绿地集团将在悉尼市中心,投资建设当期悉尼最高公寓楼——超过240米的“悉尼·绿地中心”及配套商业和高星级酒店。这是中国房企在澳洲最大规模单笔投资,也是绿地集团超高层地标性建筑品牌“绿地中心”首次落子海外。

中国海外发展有限公司以在英国伦敦购买一栋写字楼为开始,作为国际化战略的第一步。这个项目耗资约2亿英镑,但是未对外透露更为具体的信息。以中海外公司董事长孔庆平的话说:“这个是我们在海外投资的牛刀小试,我们会有节奏、比较理性地去扩展海外业务,以控制风险为主要考虑。”

碧桂园在马来西亚的投资项目一直高开高走,投资金额不断加大,有数据显示,碧桂园在马来西亚的投资总额,已远远高出100亿元人民币。

机会与风险并存

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,房地产商应该增加海外开发的可能性,或者是海外物业持有的可能性。如果以内保外贷的方式参与投资,在海外真实的融资成本是国内外的利差,再算上人民币的贬值,中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。

他指出,在过去3年,中国流向美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰,只包括业主零散投资的资金规模,大约在2000亿左右,其中主体1200多亿是流向美国。“中国进入新常态之后,海外地产的回报率和安全性,相比较中国内地的房地产,体现出越来越强的优越性。”

在大型开发商中,比起万达、绿地已经数百亿的投资来说,万科的海外策略略显保守。

但万达、绿地模式已经遭遇尴尬。万达试图重建位于西班牙马德里市中心的地标性建筑西班牙大厦,便因为当地人反对以及新政府上任而被迫停止。

金地集团董事长凌克提醒,精准的市场研究和项目投资分析,是房企在海外房地产投资中面临的最大挑战;美国房地产市场资本结构与中国存在巨大差异,融资工具选择性多,专业房地产基金为市场主要投资人。国内资金主要来自银行开发贷款,而美国银行对开发贷审核严格,放款节奏也和国内不同,这可能导致项目融资能力不足,影响项目开发进程;预售制度虽然在美国也可以执行,但预售款无法在交付前进入投资方账户,无法提前回收资金等。

专注美国地产投资的亨瑞集团董事长邹亨瑞则表示,美国法律更是中国企业的一大“麻烦”制造者,州、市、联邦政府的法律互有差异,税务、劳工、环保等方面的规定也与国内情况有别,一些企业因为了解不透,走了弯路,导致项目延期,有的项目甚至出现停工遭受处罚的情况。中资房企对此应有足够的警惕。

关键词: 万科 伦敦大楼 房企
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