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北京“松绑”高端限价≠调控转向信号
2017/8/16 10:47:37    来源:中国建筑装饰网

近日,北京市住建委放松高价盘预售证审批,丰台区北京金茂府、招商中国玺和华润昆仑域预售证获批,预售价格均在9.5万/平方米左右,已然打破预售价格不超过8万/平方米的“潜规则”。

 
近日,北京市住建委放松高价盘预售证审批,丰台区北京金茂府、招商中国玺和华润昆仑域预售证获批,预售价格均在9.5万/平方米左右,已然打破预售价格不超过8万/平方米的“潜规则”。作为本轮房地产调控的风向标,北京松绑限价是否意味着热点城市市场转向的信号?未来调控政策又将如何演变?

达成阶段性调控目标之后适度放开高价盘

平衡供不应求矛盾

为了实现2017年房价环比不增长的调控目标,北京严控预售证审批,新增供应量持续低位运行。一方面,新推案项目集中分布在昌平、密云和平谷等远郊区域,主城区近乎断供;另一方面,低售价项目持续增多,相较而言自住房凭借价格优势更容易拿到新的预售证,高价盘预售证普遍难以放行。

并且,市场已默认房价“天花板”,预售价格不超过8万/平方米。1-7月,北京商品住宅新增供应量降至163万平方米,同比减少63%,成交量降至326万平方米,同比下跌54%。极低供应量很大程度上制约成交持续低迷,并进一步加剧了本就供不应求的局面。

今年以来,北京房地产市场调控政策成效显著,房价环比不增长调控目标已经阶段性达成,此时适度放开高价盘也属合理,可以有效应对主城区房源匮乏,缓解供不应求的矛盾。况且丰台区3个高价盘集中获批预售也仅是个案,并不意味着北京高价项目全面放行。
 
从“买不到”到“买不了”

强制干预措施一旦松绑会有报复性反弹

热点城市相继出台并升级调控,强制性行政干预房地产市场,极易滋生市场乱象,集中体现在以下三点:

其一,热点城市由“买不到”转向“买不了”。受制于“四限”政策持续发力,在严厉打压投资、投机性需求的同时,难免会错杀部分首置以及改善性需求。

其二,市场数据“失真”。表面上看,前7月热点城市房地产市场“急冻”,多个城市累计成交量同比腰斩。不过,新开盘项目销售依旧火热,南京、上海等市相继出台新政,要求开盘需公证摇号,市场热度可见一斑。并且,无锡、杭州等市存在着大量的已销售未备案房源,现有成交数据着实难以反映市场真实状态。

其三,二手房市场明显降温。房管局严控新房预售价,致使新推案项目售价明显低于市场预期,销售也是持续火爆,首开并售罄的案例不在少数。反观,前期推案项目售价仍处高位,已然陷入去化不畅的窘境。部分区域、板块甚至出现一二手房价格倒挂,多数城市二手房成交量高位回落,以燕郊为代表的热点城市二手房市场率先以价换量,价格出现剧烈调整,但是二手房市场并未明显好转,成交量依旧维持在较低水平。

北京放松预售证审批、增加住房供应并非孤例,近两月上海房地产市场供应小幅放量,6月商品住宅供应量一度刷新年内新高,随着销售淡季的到来,7月供应量小幅回落,环比下降24%,依旧高于前7月月均供应量。

杭州房地产市场量价齐升,房价出现一波快速上涨行情。6月底杭州房管局开闸网签,成交量连续两月高位运行,部分高价盘集中备案,房价已逼近2.5万/平方米,距离政府1.7万/平方米预定目标渐行渐远。

因此,热点一二线城市成交持续低迷,主要还是受调控政策严厉打压影响,市民购房需求依旧坚挺,一旦调控政策有所松动,市场或将报复性反弹。

“四限”政策必将延续

超调城市供求将会回升但幅度有限

我们认为下半年房地产市场不会大起大落,调控政策将以“稳”为主,有望延续因城施策、分类调控的主基调,并将贯穿较长的时间周期。短期内,调控政策暂无退出的可能性,更无进一步加码的必要。当前热点一、二线城市房地产市场急速冷却,成交量持续低位运行并非市场常态,随着下半年供应高峰期的到来,福州、厦门等前期超调城市供应及成交有望低位回升,但回升幅度将非常有限。


(本文来源微信公众号:克而瑞地产研究)
关键词: 北京 高端限价
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