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楼市“未来已来” 2018年或迎来市场回暖?
2018/1/11 11:10:43    来源:21世纪经济报道

2017年是房地产“大年”,新建商品住宅销售面积和销售额创出新高,但是在这背后,一线城市由于调控不断加码而成交量明显下滑,其中新房成交量同比下降了40%。

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但就一线城市而言,调控政策在新房和二手房市场的作用机制并不相同。

新房市场的降温,主要是由于“限价令”带来的供应低迷。以北京为例,亚豪机构的数据显示,2017年北京仅有126个项目入市,同比减少154个,月均入市量仅10个项目。这些项目带来商品住宅供应23495套,供应面积342.61万平方米,同比分别减少了16.9%和18.8%,创下自2006年北京执行预售管理制度以来的新低。

“过去两年北京诞生了很多高价地,大都准备以豪宅的形式入市。但2017年北京的限价政策十分严格,单价超过8万的项目寥寥无几。”上述房企人士表示,受此影响,很多项目延缓了入市步伐。

二手房的低迷则是由于信贷政策的影响。“3·17新政”出台后,部分二手房因被认定为非普通住宅,首付比例从四成骤增到八成,按照北京的房价水平,这相当于几十万至上百万不等的成本。这也导致很多在途交易中止。

在当前一线城市的二手房交易中,六成以上为先卖后买的“连环单”。该特征也造成一种连带效应,即一单交易的中止,往往引发数单交易受到影响。

或重新成市场热点

虽然2018年被普遍认为是市场的“小年”,但对于已经提前经历了“小年”的一线城市来说,形势并不悲观。

大多数券商认为,一线城市的市场规模庞大,此前的需求已因为各种因素而被冻结。在这部分需求逐渐释放后,成交量继续下滑的空间不大,甚至有可能提升。

中信建投就预测,“2018年,一线城市在去年低基数以及预售证边际改善的影响下,预计销售面积同比增长5%,销售均价同比增长0.5%。”相比之下,该机构认为,今年二线城市的销售面积同比下降3%,三四线城市销售面积同比下降10%。

链家研究院认为,随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多,一线城市的二手房市场会小幅回暖,2018年的月均成交量将高于现有水平,向正常水平恢复。该机构同时指出,“这种恢复是自然、自发向‘合理交易量’的正常回归,不会对价格形成明显的压力,房价总体将保持平稳。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持有类似的看法,他认为,今年北京二手房交易量有望恢复到15万套左右的年均水平。这一规模要比2017年多出一万多套。

新房市场的逻辑,仍然取决于市场供应。

在国土部、住建部于2017年4月发文督促后,一线城市普遍加大了供地力度,北京、广州2017年供应宅地的规划建筑面积均比2016年出现翻倍,北京完成了年度供地计划,供地规模创最近5年来新高。按照正常的开发周期,这些土地的相当一部分,将在2018年转化为住宅供应。

在供应结构方面,亚豪机构市场总监郭毅1月4日向21世纪经济报道记者表示,2017年北京出让的住宅用地当中,超过40宗含有可售纯商品住宅,且设定限售价格。使得这些地块项目必须通过加快周转的方式,才能更好地控制财务成本,提高利润水平。因此,未来项目上市速度将有所提升。

她还认为,大量限定房价项目的入市,令2018年的房价水平总体可控,有了这些产品的价格对冲,今年北京对于高端项目在价格及签约上的管控也可能逐步放松。这也将使一批高端项目得以放行。

此前因规避“限价令”而暂缓开盘的项目,也很可能借此机会入市。“如果是单独操盘的老项目,开发商大多已经投入了数十亿,甚至百亿;如果是联合开发,开发商也已投入数十亿。”上述房企人士说,资金方面的压力,促使老项目加快入市步伐。这种逻辑同样适用于上海、广州、深圳。



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