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焦点丨高喊“活下去”的万科宣布降价 这一信号背后是它情势严峻还是楼市严峻?
2018/10/12 9:32:30    来源:中国房地产报 作者:李燕星

  近日,在“活下去”的呐喊中万科厦门白鹭郡宣布降价200多万元销售,消息一经传出震惊市场。“行业龙头”万科与“厦门楼市”效应的叠加使这场带有个体的降价行为泛化。

  近日,在“活下去”的呐喊中万科厦门白鹭郡宣布降价200多万元销售,消息一经传出震惊市场。“行业龙头”万科与“厦门楼市”效应的叠加使这场带有个体的降价行为泛化。

其实,历史总是惊人的相似。继2008年金融危机下提出楼市“拐点论”后,时隔10年,万科又含蓄地提出另一个拐点论:活下去。

2008年,万科“拐点论”一抛出就遭到对抗。5月,某城市召集开发商开会,没有请万科。王石知道,会议的内容不过8个字可以概括:不许降价,远离万科。同时在几个重点城市派出调查组,进驻万科查税、查账。

2008年,万科杭州售楼处被砸,引起中央关注。为了应对楼市不稳定因素,解决资金问题,万科采取降价促销手段,因此遭到先期购房者闹事维权,要求赔偿差价。

2018年国庆,厦门万科白鹭郡别墅从500万元降到278万元,“5折销售”铺天盖地,3天售罄。

不过,与2008年杭州售楼处被砸时拒绝补差价的态度截然相反,万科这次未雨绸缪态度诚恳提出“退款”,计划针对先期高价购房业主补差价。全国多地多个房企降价促销,但“退款”万科还首属吃螃蟹者。

这难免透露一个信号,2018年是否比2008年情形更严峻。还有,是万科情形更严峻,还是厦门楼市形势更严峻?

万科的账单

万科厦门白鹭郡此前销售价格在450万元至500万元,此后降至278万元至298万元销售,下降了38%至44%,几近5折促销。不过,价格下调的同时,产品配置也降低了,促销价不包含车位、家用电梯与精装修部分。

万科白鹭郡置业顾问告诉中国房地产报记者,“10月1日开盘的100多套房子全部售罄,当时最低价格是278万元,现在我们加推100多套房子,全部一口价298万元,比之前高出20万元。如果额外加50万元的装修包,就跟降价之前的装修标准一样,另外一个车位18万元。”

可以计算,在一口价298万元基础上加上精装费、车位费,以及15万元的家用电梯费,总价也在363万元,所以真正意义上来说,是在原来450万元至500万元的价格基础上降价19%至27%,差价大约87万元到137万元。

因此,万科白鹭郡对先期业主补差价的方式是签订补充协议。目前流传的退款版本是:取缔此前精装修与赠送车位条款,相应降价约100万元,直接抵偿按揭部分。根据万科白鹭郡交房时间来看,项目北地块和南地块时间分别为2020年6月30日和2020年12月31日之前,这相当于先期业主也换成了毛坯房交付。

“就契约精神而言,开发商没有补偿义务,既然是商品,跟股市一样,商品房价格也会有涨有跌。”一位闽系房企营销负责人表示。但事实上,对比产品降低配置与100万元补差价两个条件,退款事件并未对万科白鹭郡造成巨大波折。

另外,再看万科白鹭郡2016年的地价,降价也并不亏本。万科2016年拿下的万科白鹭郡项目前身地块,也就是翔安地王X2016P02地块的楼面价是22336.84元/平方米。按照项目89平方米至110平方米的面积,如今一口价298万元的均价是2.7万元/平方米至3.4万元/平方米,仍旧高出楼面价5000元/平方米至1.2万元/平方米。

“万科白鹭郡项目降价的原因是卖不动,滞销的原因是地段不好,业内的主要推测是受资金周转压力影响。至于退款,目前我们还在打听内部消息。”上述闽系房企营销负责人表示。

截至发稿之前,万科厦门公司方面未就相关退款方案与执行问题作出回复,万科白鹭郡置业顾问则告诉记者,“目前有退款提法,但尚未收到具体执行通知。”

应验“活下去”?

万科厦门一个项目的滞销引发降价退款,是否意味着万科面临的资金压力?

相似的资金承压猜测早在2008年就已上演过。同样也是提出“楼市拐点论”之后,尤其万科杭州售楼处因降价被砸之后,关于万科的谣言时有泛起,有人风传万科资金链断裂,有人说万科向银行申请30亿元贷款遭拒,还有人说“万科破产”“负债110亿元资产,多处财产被银行查封,各地已经低价放盘”。

对此,王石曾回忆称,“感谢拐点论风波,让我们万科经历了一次非常好的考验,让我们知道下一步应该往哪走。”

相比之下,这次的“活下去”风波背后又有哪些真相?根据万科2017年开发情况与2018年开发计划,万科目前在厦门的项目有18个,建筑规划总面积是305万平方米,白鹭郡是其中一个,建筑规划面积是9.5万平方米。万科在全国的建筑规划总面积是2.11亿平方米,厦门只占1.4%的比例。

厦门并非万科布局的重镇,白鹭郡更像是沧海一粟,因此降价与退款更不足以说明万科含蓄提出“活下去”拐点论后资金受压的信号,就在昨天,万科还拿下了华夏幸福环京的10个项目。

跳出项目本身,并非万科一家企业在做过冬准备。万科2018年中报存货跌价准备15.37亿元,较去年同期12.83亿元扩大19%,其他几家大房企诸如招商蛇口、绿地等计提金额也都分别扩大18.3%、37.5%。

万科白鹭郡降价退款,更像是一次有了前车之鉴后的未雨绸缪。

“担心先期业主闹事才是万科退款的一个重要考虑。”一位房地产业内人士表示。

回头去看,万科杭州售楼处被砸事件很快平息,并没有演变成普遍事件,因为楼市在2009年春天迅速复苏,并维持了长达4年的上涨周期,但在当时还是给了各方很大震动。政策变动下的历史不断重演,2017年3月25日因限购引发的抢房风暴,再次导致广州黄埔区万科城市之光售楼部被砸。

这只是被公开报道的被砸事件。2018年,被报道的不仅仅是万科。

“十一”长假期间,在江西上演了2018楼市“第一砸”。10月6日,江西上饶某个售楼处外,层层叠叠的护栏,排成人墙的保安,摆开架势与上百名业主形成对峙,最后的结果是一拥而上的愤怒的购房人把售楼处打砸一空。

在降价方面,据媒体报道,位于深圳龙岗区的远洋新天地在国庆期间推出特价房,原价4.2万元/平方米-4.5万元/平方米的产品,假期期间最低只需3.6万元/平方米。与此同时,华润城三期公寓首付45%起, 10月9日前认购98折,一次性付款外加98折。怡瑞达•乐郡、坪山心海城等项目均推出国庆促销活动。

市场已经起了变化。

厦门普降 漳州泉州反受捧

降价确实是行业危机,但放在厦门这个地方尤为严峻。因为,厦门的特殊之处在于它是一座小移民城市。

一位厦门开发商告诉记者,“厦门今年的情况比其他地区更严重。厦门楼市的需求主要依赖外地客户,外地客户大概65%,本地客户只有35%,今年的限购限贷非常严格,所以65%客户被挡在购房门槛之外,只剩下35%的客户,加上市场下行形势,厦门面临的情况就更严峻。”

降价是厦门面临的严峻问题,放在地段不好且推200套一年仅卖出100套的万科白鹭郡,就更加严峻。

“厦门楼市从去年开始很淡,很难做。在促销方面,除了万科,厦门其他新盘也有降价,降幅也大概是20%到30%。”上述闽系房企营销负责人告诉记者,“所以万科白鹭郡降价20%至30%放在今年的厦门并不足奇。”

万科白鹭郡降价引发关注更多的是“5折”这样错位的字眼,以及“活下去”拐点论后的揣测,但事实上厦门楼市遇冷这一年来,房企降价潮起潮落不断,岛内岛外新房整栋打折、二手房降价数十万元的事件时有发生。

甚至,厦门的高房价与限购限贷的双重夹击,留不住仅有的35%客户。

一位厦门刚需客小米告诉记者,“厦门降价对真正的刚需影响不大,普通人没个10年别想凑足首付。厦门最近几个月成交很不活跃,身边的朋友都跑去周边漳州、泉州去买。”

上述闽系房企营销负责人也告诉中国房地产报记者,“厦门楼市滞销一年了,这一年,营销口人员在各大房企中间频繁流动,不少营销人才都流向龙岩、泉州和漳州。厦门限购限贷以及高房价将客户挤压到泉州、漳州等地,可以说厦门的滞销带动了周边几座城市的楼市涨价,正是所谓的涨价去库存。”



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