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地价3折,房价5折,深圳拼了!
2018/11/8 16:35:37    来源:楼市微观察

  当下的房地产的确看上去黯淡了许多,刚刚过去的金九银十,房地产毫无亮点可言,倒是多了不少杂音。

前天,经济日报发了一篇评论《房地产进入“寒冬”了吗》。


各网站在醒目位置都置顶了一天,该推送的也都推送了,关心房地产的人,想必都看过。


文章的逻辑就不说了,还是熟悉的套路。


但我认同的是文章的观点,房地产并未进入“寒冬”,大佬们依旧在大举购入土地,该买的从不含糊,他们不是傻子,现金流在当下有多重要,他们不清楚吗?


当下的房地产的确看上去黯淡了许多,刚刚过去的金九银十,房地产毫无亮点可言,倒是多了不少杂音。


贝壳研究院统计显示,在排除了9月份刚需房集中成交的结构性因素之后,10月份北京(楼盘)二手房成交均价环比下跌1.2%,而在11月的第一周,北京二手房成交均价再次出现了实质性下跌,当周成交均价环比下跌2.8%。


这样的下跌,对投资炒房客来说,的确是个坏消息。但就整个市场来说,其实很正常。


如果拿2018年和2017年相比,的确逊色了不少。但不要忘了,2017是什么光景,想买一套房都得交茶水费,一个项目上万人排队摇号……


整个2017年的楼市是一个亢奋,非理性的状态,房地产作为一种长线,低流动性,价值型投资品,这种状态注定是不可能持续下去的。


房地产没有进入“寒冬”,这不是什么新观点,但算是对持续近两年的房地产调控的一个回归。


提及房地产的春天,对刚需来说,好消息也并不是没有。


11月5日,深圳(楼盘)发了一则通告,内容是关于已出让未建用地的用途变更和容积率调整的处置办法。


在这则通告里,有一个十分引人关注的细节:可销售人才住房的地价按商品房用地市价的30%确定。


我来稍微翻译一下:


深圳人多地少是非常夸张的,2000多万人口,面积2000平方公里,对比北京1.6万平方公里,2200万人。


在之前的住房规划中,深圳明确到2035年要筹集170万套住房,其中人才房、安居房和租赁房为100万套。


这100万套保障房,对深圳来说,难度很大。


前不久,深圳人才安居集团竞得东莞(楼盘)塘厦镇的商住地块,未来将配建人才房。走出深圳,是很重要的一步,内部挖潜也是必要的。


上面这个通告就是一个重要环节。


该办法规定,2015年10月9日以前已出让未建设的土地,开发商可主动申请变更用途,比如由工业用地变更为住宅用地,同步调整容积率。变更过用途的土地,地价暂时按商品住房用地市场价格的30%计算。


工业用地20年使用权,价格比住宅用地要便宜很多。变更成70年使用权的住宅用地,按照30%的宅地市价计算,再考虑到容积率提高带来的更多建筑面积,房企的土地成本基本上不会有太大变化。


这件事更大的意义在于房价。


地价为市价的30%,考虑到地价基本上占到房价的70%,意味着未来人才房的价格几乎可以降至商品房的50%。


深圳向来是改革创新的排头兵,很多事情都走在前面。我们有理由相信,在住房租赁市场,未来也会有更多的创新之举。


深圳只是一个比较小的片段,能取得完全产权的人才房也终归是个抢手货,弄到手很不容易。


对于多数刚需来说,要买房,终归是要买商品房。2018年还有不到2个月,接下来的2019年,行情也不会有大的变化,这种调整对于刚需来说,其实是有利的。


面积小点不妨事,房子老点也能接受,关键是,别跟着“买涨不买跌”。





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