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长租公寓变形记
2018/12/3 9:08:56    来源:央行观察

而更冷酷的严冬其实是在人心中对环境突变的迷茫和怅惘。在如此料峭时节里更为瑟瑟发抖的,一曰房地产,二曰金融。

  2018年的严冬来得早而料峭。

而更冷酷的严冬其实是在人心中对环境突变的迷茫和怅惘。在如此料峭时节里更为瑟瑟发抖的,一曰房地产,二曰金融。

这样,在二者的交汇处,作为消费金融场景之一的长租公寓,其寒冷程度可想而知:绝对零度。

我们并不健忘,时间也并不允许我们健忘。事实上,长租公寓从高高在上的资本宠儿到低落尘埃的“关注对象”,历时不过一年之久。

早先,骑乘白马翩翩而来的长租公寓曾被视为救民水火的英雄王子,后因表现平庸吃相难看被讥讽为“骑白马的不仅有王子还有唐僧”。进而,随着各地长租公寓项目的频频暴雷,房东索债无门租户流离失所,人们才看清这个白马之上的存在竟已变形为传播恐慌与灾难的“启示录骑士”。

这究竟是如何发生的?

一、宏观市场的结构困境

所谓一步慢、步步慢,讲的不仅是职场,更是指住房。

土象星座的小张生性好静,如果不是时势使然不会主动去经历从简易房到小产权,从群租到合租再到长租的曲折辗转。只是因为晚毕业几年,家里准备的首付款已经无法追赶绝尘而去的房价。——就在不久前,因为长租公寓运营方实际控制人的跑路,他被房东以未缴纳房租为名赶出。

何以至此?

答曰供需不匹配。

需求方面,近年来,随着经济发展模式的演进和动能的切换,知识密集型的金融业、科技产业和现代服务业越来越成为解决就业的主流,而这些产业主要集中于北上广深等东部沿海地区。人口向这些城市的单向流入造成其住房需求的高企,供需之间的失衡在需求这端是持续而扩大的。

那供给侧又如何?

首先,在政策影响、经济发展和需求预期的多重影响下,房价普遍较2017年的高点有所回落,但大体仍徘徊在2016年底的水平,学区房、热点区域甚至更高。

其次,随着近年城市治理水平的提升、城市面貌的改善,小产权、群租房等低端供给逐渐退出市场,客观上释放了部分“灰色”需求到正规市场。

最后,城市经营进入存量时代,过去新兴产业不断在城市边缘兴起,以市场之手自然引导需求向外疏解,现在产业扩张结束,工作岗位也相应局限在若干地块,再考虑到通勤对居住半径的潜在制约,供给上相对压力较大。

如此,扩大供给怎么样?

对于仍仰赖土地财政的地方政府来说,提高租房等形式的公共供给既捉襟见肘,又杀鸡取卵。地块以建设长租房、公租房的非商业用途拍出,一方面固然杯水车薪、难以治本,另一方面又消耗了土地存储,事实上既削弱了政府后续调控住房市场的能力,也压缩了其提供公共服务的财力。

陷于土地财政的政府尚且狼狈,开发商更是不堪。虽然长期持有物业有获得资产长期增值的利好,但这是以流动性的牺牲为代价。更关键的,建设并持有长租公寓指向的是开发商商业模式从轻资产运营到重资产运营的根本转型,市场买不买账、信贷能否跟上等等都是时间才能消化解决的问题。

于是,以上的种种错位就给了中介主导模式的长租公寓以野蛮生长的空间和舞台。

二、发展机制的先天弊病

曾有供职于某地方性商业银行系消费金融的前同事跑来问南轲子,最近放款压力大、管束多,是否看好作为消费金融最后战略要地的长租公寓(指以中介为主导的运营模式)。

南轲子神秘兮兮地伸出两根手指,说,第一你要明白,这种类型的长租公寓本质上是债权资产的腾挪流转,第二,这种类型的长租公寓模式上一定是以规模博估值。

怎么讲?一方面,长租公寓的运营方也就是中介先以合同的形式从房东手里吸纳房源,再以居间合同的形式撮合租户与房东的租房交易(这种交易也以合同形式体现),接着又以居间合同的形式撮合租户与银行、消费金融公司的贷款交易(同样以合同形式体现),款项再以押一付三等形式交给房东。在这里我们清晰地看到,整个交易链条和关系网络均以合同为基础,各方仅有请自己合同相对方履行义务的请求权而非实实在在的占有、使用、收益、处分的物权,这就使中介客观上在操弄一种空手套白狼的游戏。

另一方面,依循过去数年间金融游戏的惯性,即使是空手套白狼,要想在没有进入门槛的市场迅速上位,也亟需以业务规模的扩大和市场占有率的领先来换取估值的提升,进而获取源源不断的“烧钱”资本。在这里,商业运营已成为与时间赛跑的游戏,赌的就是资金流入早于风险暴露、大于风险敞口。

另外,过往的经验也“教育”了从业者,前段时间的金融已被扭曲为击鼓传花的游戏,能否通关,不在于自己能够控制缓释风险而是能够向劣后同业和社会移转稀释风险。这也解释了为何在一些长租公寓暴雷案例中,明明运营企业已入不敷出、资不抵债却仍在市场扩大收购,原因无他,模式使然也。

不过,明知是坑,为何消费金融公司、商业银行还往里跳?

首先必须指出,他们并不傻。事实上,从不同机构对我国居民消费情况的不同统计来看,相同的结果就是住房消费不仅稳居消费前列(第二第三),而且足够刚性,另外,租房业务更是具有小额高频的支付特性、消费群体与其服务客户高度重合且没有形成行业垄断者。这些都提示了长租公寓的商业想象空间。

再者从分工角度看,如果政府不加以干预引导,金融的业务逻辑很容易异化成长为自我循环的把戏。而从我国实际来看,金融本就是作为西方市场体系的舶来品引入,而非从实业中自然产生。不宁唯是,长期的金融抑制和管制客观上限制了正规金融与业务场景的水乳交融,成为金融脱媒的远因。正是在上述意义上,发生于长租公寓等领域内金融机构将场景经营拱手想让也不能不说是风险控制和效益最大化的“正确”选择。

另外,即使明知毒药,消金公司、商业银行也要饮鸩止渴。一方面,严监管政策下贷款通道受限,但大量存款堆积的成本又要求其必须发放贷款。另一方面,经济形势下探使得其纷纷压缩对公业务,抵押贷款这一明星零售产品又因政策对购房市场的冰冻而陷入低潮。在饿死与服毒(慢性毒药)的权衡之间,长租公寓的贷款项目竟也成为此时此地的最优解。

三、法权模式的固有缺陷

还是回到小张的故事。

上面我们没有详细讲述小张是怎么被房东扫地出门的。其实,小张没有过错,房东也没有过错。在我们的故事里,小张申请到了某消费金融公司的贷款并按合同要求交给了中介,房东再按照他与中介的合同去索要房租,这时,中介跑路了,房东也愤愤不平地中止了合同履行,留下一地鸡毛的小张在寒夜里独自思索人生。

这有问题吗?这没有问题吗?

是的,长租公寓的麻烦还在于,虽然还是打着消费金融的牌子,但其内容实质却发生了根本改变——

过去,消费金融指向的是物的消费,比如美食也比如手机,而今,长租公寓指向的却是服务的消费,这在结构上至少有如下不同:

第一,主体多,过去比如手机购买,主要涉及购买人、贷款方和场景方,现在长租公寓,除了房东、租户、中介和贷款机构外,还会涉及导流平台等。

第二,不仅是涉及主体更多,风险点也更多。在手机购买中,风险主要在购买人也就是贷款人一侧,而在长租公寓中,房东可能毁约,租户可能赖账,中介可能跑路,就连贷款机构甚至导流平台也各有各的风险。

第三,更深入的看,物的消费只是交付的一个刹那,而服务消费则要持续相当时间,在服务持续时间内,各方均要按照合同向相对人履行责任,且履行质量必须有所保障,这在规则不健全的当下,确实是对人性的一种考验。

雪上加霜的是,中介主导的长租公寓是以一系列合同为基础,而合同是两两签署,这种合同的所谓相对性与业务关系本身的多元性构成内在张力。发轫于农耕时代的罗马而成型于工业时代的德国,这种恪守相对主义和形式正义的合同制度安排事实上已不敷后工业时代更加复杂交易场景的使用。

通过长租公寓的暴雷案例分析不难看出,正是在多主体交易中用两两缔约合同对多元事实关系的重新演绎造成了信息不对称,交易的法律关系结构从根本上就具有不稳定性。

四、市场管理的演进方向

故事还要继续。

愤懑的小张在挺过冬夜的煎熬后,决意要去讨个说法,这之后他傻眼了——

住房部门说,这是金融问题,请联系金融监管部门。

金融部门说,这明明是你的住房问题呀,还是去住房部门寻求帮助吧。

一同排队的老大妈说,你当时是被XX平台忽悠了,也去找app运营的主管部门吧,边上老大爷忍不住说,还是直接去找信访吧,你分不明白。。。

这是怎么了?

过去,政府部门间习惯和主要处理单一业务领域的事项,彼此间井水不犯河水,简单明快也容易积累专家经验。可是,随着商业模式、社会结构的复杂化,过去条块分割的部门设置及其空白、重叠和灰色地带逐渐成为不法行为滋生的温床,且难以形成准确高效负责的处理效果。

这就提出了一个需求,未来的市场管理不仅应该有以部门职责维度的分工,更要有以任务完成维度的配合,可以尝试在若干临时性的关系稳定和民生的重大事项处理中,各部门以工作组形式共同办公(而非一般意义上的开展合作),工作组不再区分部门不同,而以工作组作为开展工作、承担责任的单位,避免责任推卸、贻误时机。

除了怎么做之外,更深层次的,还要想什么。

关于长租公寓,其风险核心不外乎两点,一是市场变异,从设想的高大洋气一路螺旋向下为傻(服务低端)大(业务破碎)黑(缺乏想象)粗(盈利低下)。二则机构变异,长租公寓运营主体由租赁中介转为贷款中介,金融不再是服务于场景,场景仅是金融空转的舞台。

有鉴于此,第一要想清楚长租公寓如何发展。一方面,作为公益事业属性的长租公寓,其市场化的边界、方式和程度如何把握,政府、国企和民企各自角色如何(单单国家队入场并不能解决问题);另一方面,长租公寓还具有社会服务属性且风险会向社会溢出,是否应该对其设立和开展活动设立门槛、拟定规则,甚至进行特许经营?

第二要想清楚金融行为的边界。以互联网金融的兴起为契机,金融越来越向两个方面发展:一方面,金融向社会生活方方面面进行渗透,社会金融化的程度大大提高;另一方面,金融行为也越来越多的与持牌金融机构相脱离,金融脱媒愈演愈烈,如何定义金融行为并对其进行有效的监管和治理,是否需要调整以机构维度牌照管理为核心的传统模式等都应该是未来重点思考的话题。

这篇文章讲了一个非典型业态的非典型演化,它也应该有一个非典型的开放性结尾,在这里南轲子也不预设结论,目的是欢迎大家一起探讨。

最后还是要重复那个古老而美好的愿景:安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜!



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