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房企年报季:规模加速度与转型进行时
2018/4/16 11:05:36    来源:和讯名家

  A股、港股上市的房企中,合计有超过180家已公布2017年成绩单,七成房企实现净利润增长,近四成房企增长超过50%。

A股、港股上市的房企中,合计有超过180家已公布2017年成绩单,七成房企实现净利润增长,近四成房企增长超过50%。


香港的3月份,是媒体、金融投行最忙的一个月,上市企业2017年大考正式向投资者交上答卷,这份答卷是过去一年的成绩单,也是事关下一年发展的计划书。


房地产企业是上市企业中独特的一个群体,上市房企高管的一言一行备受市场关注,龙头房企的动作可以说是洞见这一行业的风向标,或者是体察这一行业发展的温度计。


房企大佬在面对机构投资者、媒体记者的提问下,金句、段子、就差抖包袱的大秀,这一背后是反射了政策、市场、资金、土地储备、销售策略加持下的思考与谋虑。


规模加速度


《中国房地产金融》查阅房企在A股、港股上市的房企2017年报,截至3月31日,合计有超过180家房企公布2017年成绩单。


从房企净利润增长来看,已公布业绩的房企中,超过七成的房企2017年均实现净利润增长,近四成房企增长超过50%。从营业收入增长来看,实现增长有超过七成房企,营收增速超过40%的有近三成房企。


典型房企TOP10中,恒大地产、万科、碧桂园、中海地产、华润置地、保利地产(600048,股吧)、绿地控股(600606,股吧)营业收入均超过千亿元。


从销售金额(流量)排行来看,克而瑞2017房企TOP10排名依次为碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地、中海、龙湖、华夏幸福(600340,股吧)及华润置地,但从营收规模排行来看,座次是恒大、绿地、万科、碧桂园、中海、保利、华润置地、招商蛇口、龙湖地产及世茂地产。


2018年无疑是规模之争日趋白热化的一年,单就今年第一季度销售统计,典型房企平均32%的销售增速,碧桂园、恒大、万科已实现1878亿元、1739亿元、1517亿元的成绩,保利地产、融创也实现60%、77%的增长达到911亿元、718亿元。


恒大董事局主席许家印在业绩发布会上说,恒大今年的目标是5500亿元,但超越6000亿元都有可能,未来目标是到2020年恒大年销售规模达到8000亿元;融创董秘高曦也表示,2018年销售目标有望达到4500亿元。世茂也提出到2020年将新增分公司至30个,每个分公司实现150亿元的销售额,总销售额4500亿元。


对于中小房企而言,规模仍是当前做大业务首要的选择,中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞在业绩发布会上表示,未来的3年,中国金茂在销售方面的增长将保持50%的复合增长率。“3年以后,中国金茂的目标要达到2000亿元的销售签约额。”


截至3月底,超过20家上市房企透露2018年房企销售目标将超千亿元,其中中小房企2018年销售目标增长率较高的有福晟(102%)、泰禾(99%)、祥生(76%)、融信(71%)、禹洲(66%)、滨江(63%)。


土地储备“不进则退”


伴随房企拿地的态度发生变化,在调控周期中,上市房企的土地储备从一定程度来讲是重要的战略筹码。


中原地产研究中心统计数据显示,2017年全年拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿元。与2016年同期拿地金额13668亿元对比,涨幅达到了75%。


去年拿地最多的是碧桂园、万科、保利、恒大、中海、融创等企业,除了上述房企,从全国数据来看,二线房企(1000亿-2000亿元)是去年拿地较为勇猛的企业。


进入2018年,房企拿地呈现品牌房企集聚小型,拿地规模出现分化态势,中国指数研究院数据显示,1-3月,拿地总额前25位房企拿地总金额是26-50位房企拿地总金额的3倍,拿地规模分化加剧。


TOP10房企1-3月拿地总额2293亿元,占TOP50企业的46.5%,较1-2月占比略有上升,龙头房企获取土地资源优势继续保持。与争夺激烈的前十强房企相比,较小规模房企拿地节奏不断放缓,部分房企3月未有土地入账。


融创作为拿地黑马,从并购渠道“弯道超车”,2017年融创新增土地储备约6764万平方米,权益土地储备约5253万平方米。“我们近年来少有的几次进入公开土地拍卖市场,都是用底价拿地,采取一级开发和二级开发联动的方式。未来还是会继续采取并购的方式。”孙宏斌在业绩发布会上。截至目前融创共有3万亿平方米土地储备货值。


报告认为,拿地补仓是房企未来业绩的有效保障,当下房企“不进则退、不动则退”已成行业共识,房企如不能积极寻求有效的资源补充,未来或被挤出榜单甚至淘汰出局。


房企艰难转型


房企多元化转型或者增加赛道突围,一直是行业大佬在论坛上提及最多的。


“房地产行业如果不转型是没有前途的,没有转型的规模扩张是在陌路上狂奔。走老路是走不进未来的。让自己具有独特竞争力,这才是正道。”2018年初,朗诗控股董事长田明的这番大实话,在中城联盟论坛上引发热议。


“传统的开发在中国还是成立的,现在只是速度更快、规模更集中;另一方面是新业态的出现——存量市场,要面对细分市场、不动产金融的创新,以及应对资产管理的挑战。”万通集团创始人冯仑总结说,未来就是“转型+出轨”。


对于恒大集团许家印而言,在业绩会上宣布“新恒大”,未来的发展目标从“规模之王”向“利润之王”脱变,许家印把“三低一高(低负债、低杠杆、低成本、高周转)”经营模式和“规模+效益型”发展模式作为企业发展的核心战略,期望2020年冲击世界百强企业。


如果说恒大的战略转型显得更为宏远,万科的转型则实现自我超越。这是万科继2012年以来又一次向战略转型要发展,万科董事会主席郁亮在发布会上定义:摒弃旧思维、调整角色定位,“全面转型城乡建设与生活服务商”。


有业内人士向记者表示,万科每一次转型都能看到中国房地产业转型的影子。“行业进入新的时代,我们要告别旧思维,行业到了必须作出改变的时候。”郁亮说,万科的转型有三个:城乡建设与生活服务商、健康可持续、领先领跑。


对于龙湖地产而言,除传统开发业务外,在商业地产、长租公寓、物业管理等方面实现大的突破,多领域转型也箭在弦上,3月26日更名龙湖集团。这一更名背后,有为数不少的房企因业务转型加入更名序列,如朗诗地产更名朗诗集团,雅居乐地产更名为雅居乐集团。





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关键词: 房企 年报 规模 转型
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