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4月北京新房交易再创新低 共有产权房项目成交拔尖
2018/5/2 11:03:13    来源:和讯房产

  在政策的持续影响下,2018年一季度过去后,北京新房市场的淡季仍未结束,4月市场的交易量继续维持低位,供应量也大幅减少。但北京的新增供应已在路上,未来北京的新房交易量仍然看涨。


4月北京(楼盘)新房交易再创新低 共有产权房项目成交拔尖

在政策的持续影响下,2018年一季度过去后,北京新房市场的淡季仍未结束,4月市场的交易量继续维持低位,供应量也大幅减少。但北京的新增供应已在路上,未来北京的新房交易量仍然看涨。

单月网签量再创历史新低

据我爱我家集团市场研究院数据统计, 2018年4月北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1556套,环比3月微降0.8%,同比2017年4月大幅下降42.8%。

自2007年有相关数据统计以来,除2012年1月因受春节影响仅网签1557外,北京新建商品住宅月网签量从未低于2000套。但2017年5月以后,北京新建商品住宅的月网签量时常处在2000套以下,2018年前四个月甚至都低于1800套,而4月的1556套仅高于今年有春节假期的2月,再次创下了历史最低记录。

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别墅成交量增长 共有产权房项目成交拔尖

2018年4月北京的新建商品住宅(不含保障房)中,共有产权房网签395套,环比3月减少11.2%,同比2017年4月减少37.1%;别墅网签244套,环比增长53.5%,同比下降42.3%;其它普通商品住宅网签917套,环比下降4.9%,同比下降45.1%。

分类来看,在4月创新低的新房网签量中,仅有别墅交易量出现了增长,这其中万科弗农小镇、阳光城(000671,股吧)君山墅、天恒摩墅、北京城建(600266,股吧)龙樾华府和金隅上城郡五个项目别墅成交最多,成交量均在10套以上,而成交最多的两个项目均位于密云区。

在新房总体上,成交量最多的五个项目却依次是天润和丽嘉苑、金隅大成金成雅苑、京投发展璟悦府、和锦薇棠和管头小区。其中,位于延庆区的天润和丽嘉苑成交量高达256套,远高于其它项目不足百套的交易量。

而在成交量最多的五个项目里,第一、第二、第四的天润和丽嘉苑、金隅大成金成雅苑以及和锦薇棠成交的都是共有产权房。这几个项目都是以往的自住型商品房项目。除了这三个项目,4月共有产权房还有中铁碧桂园在海淀区的共有产权房项目有4套成交。整体而言,共有产权房项目在4月成交的新房项目里表现抢眼。

延庆区成交量位居各区第一

在天润和丽嘉苑256套共有产权房成交量的带动下,延庆区的新房成交量在4月跃居北京各区第一,共281套的成交量占全市18%。顺义区则在金隅大成金成雅苑共有产权房的支撑下位于第二,共成交222套,占全市9%。密云区则在其别墅项目的影响下来到了第三位,143套成交量占全市8%。此外,朝阳区、昌平区分别以142套、138套的微弱差距分列第四、第五。远郊区县仍是如今北京新房交易的主力区域。

六环外交易占比大幅增加

由于成交量大的项目都位于密云、延庆等区域, 4月北京有47.1%的新房交易都在六环之外,这一比例较3月增加了16.3个百分点,而五、六环之间仅占38.6%,环比3月减少了18个百分点。不过,处在五环之外的占比加起来为85.7%,这一比例自1月以来连续降低,较之前九成以上的占比有所萎缩。

两居占比缩小 三居占比扩大

户型上,4月一居室、两居室、三居室、四室及以上的占比依次为7.1%、37.6%、32.3%、23.0%,其中一居室、三居室、四室及以上的占比分别环比3月增加0.1%、3.7%、6.0%,仅两居室环比减少了9.7%。整体来看,三居及以上户型的交易占比在4月有较大幅度提高。

90平米以上交易增多

与户型变化一致,在面积上4月也是90平米以上的新房交易明显增多。统计显示,4月北京新房交易中60㎡以下 、60~90㎡、90~144㎡、144~200㎡、200㎡以上的占比分别为5.3% 、35.1%、36.5%、9.0%、14.1%,环比3月的增减幅度依次为1.2%、-11.1%、4.5% 、0.2% 、5.3%,其中仅有60~90㎡的占比减少,而90~144㎡的交易占比则成为最多。

新增供应量锐减超九成

在成交量处于低谷之外,4月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应也陷入低谷。4月北京仅有海淀区的“冠城大通(600067,股吧)百旺府”这一项目有187套套新增供应,总面积2.1万平米。187套的供应量环比3月大幅下降了94.32%,也低过了今年1月的434套,是2007年有相关数据统计以来的最低值。

我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,按照以往的规律,1月、2月通常为春节前夕,历来是北京新房市场的淡季,3月、4月则是市场由冷转热的回温期,新房交易量通常会在此期间增长。但今年3、4月北京的新房网签量却始终维持在1800套以下的历史低位,不仅没有多少增加,甚至还有小幅下降,这种情况在北京新房市场历史上实属罕见,加上供应量也锐减到了历史最低,4月北京新房市场是交易、供应同创新低,市场已经降到了历史最低谷。

虽然北京楼市已经进入存量时代,新房交易的减少是必然,但交易量能降到这样的低位,政策在其中还是起到了关键作用。去年“317新政”以后,限购限贷让新房需求大幅减少,而预售证的严格审核、新房售价的限制则让新房供应大幅下降,政策效应叠加,又恰逢一年的淡季前后,最终造成北京新房交易在今年前四个月均处于极低温的状态。

从4月别墅交易增加,共有产权房项目位居项目第一的情况来看,由于市场处于低谷,大部分位于远郊区县的、价格一高一低的别墅和共有产权房反而成为了北京新房市场上表现抢眼的所在。位于远郊的别墅面积大、环境好,虽然价格较同地段略高,但符合高收入者的要求,所以交易增加;而远郊的共有产权房价格不仅低于市区,也低于周边,对满足中低收入者的居住需求十分有益,所以一经推出也是大量成交。而在别墅交易增加的影响下,大户型、大面积新房交易的占比也明显扩大。

价格上,由于北京新房市场目前有着政府强有力的管控,除了高收入者关注的高端住宅,在满足中低收入者需求的新房上,北京的新房价格整体上是较为稳定的。不过,相比政策强力的新房市场,由海量个人业主组成的北京二手房市场有着更大的价格波动,这也造成了同一地段新房、二手房的价格倒挂。

胡景晖表示,虽然4月新房的交易量和供应都创下新低,但北京已在2017年大力增加了新房土地供应,其中仅共有产权房土地一年便新增了38宗。而根据北京的五年供地规划,2017年的供应节奏北京还将持续四年。因此,目前北京新房市场的低谷不会一直持续,随着这些新增土地的入市,未来北京新房的交易水平必将回升。

总之,由于政策强度史无前例,今年北京新房的淡季、低谷也更加持久,但在国家的供应安排下,北京新房市场终会触底升温,交易量走高。同时,在“房子是用来住的,不是炒的”这一方针的指导下,未来北京新房市场将在房源供应和价格上更加偏向中低收入者,中小户型、中低价格新房会更多。曾经的热度虽然不会再现,但北京新房市场会进一步向居住属性回归。





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