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建立住房租赁“四生共存”的发展局面
2018/7/11 9:37:55    来源:中国房地产金融

  在住房层面,住房租赁市场面对不充分,不平衡发展的矛盾,区域与区域、城市与城市、新移民与新就业、私人市场与专业化机构等等,如何提升、满足需求,这是下一步工作中大力改进的重点。

  在住房层面,住房租赁市场面对不充分,不平衡发展的矛盾,区域与区域、城市与城市、新移民与新就业、私人市场与专业化机构等等,如何提升、满足需求,这是下一步工作中大力改进的重点。

在十九大闭幕不到半年时间里,住房租赁发展进入了一个极速的快车道。

一是政策落地快。有20多个省、市、自治区的《政府工作报告》,明确提出了要重点发展住房租赁。中国房地产业协会在今年一季度参加发改委、商务部等部委的经济形势分析会上,都讨论了住房租赁的具体细节,特别是深圳、武汉、西安等城市,把户籍政策、人才政策、科技政策,与住房租赁放在一起考虑,解决人才特别是年轻人的租房问题。

二是金融介入深。证监会、住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,建立了受理、审核和备案的绿色通道,给予证券化项目快速审核、快速通过、发行优先的支持,最近一段时间,上交所还就相关的工作,与中房协展开了进一步探讨。在银行方面,建设银行、国家开发行、中国银行等国有大行推出举措,与一些地方政府、大型房地产公司、大型互联网企业进行这方面的战略合作。仅建设银行新建的住房租赁平台,累计上线房源12万套,出租2.6万套,储备房源10万套。相信在金融方面还会有更多政策出台。

三是专业化机构发展快。个人认为这一点非常重要,住房租赁不等同于简单的房地产开发和服务概念,涉及设计、材料、装修、改造、运营服务、标准建设、平台搭建,以及人的行为学、心理学、社会学构成的生活方式,是一个专业化的事情需要专业人才去做的事业。

比如魔方推出了长租公寓3.0版;湖南房地产协会成立住房租赁专业委员会,注册登记了湖南寓生活公寓管理有限公司;上海住房租赁公共服务平台运用了人脸识别、手机验证等实名认证。这些专业化服务,提高了住房租赁的资源整合能力和专业服务能力,是住房改革创新的重要内容、延续、拓展,为“租购并举”的全面发展创造了条件。

但也要看到,在住房方面,区域与区域、城市与城市、不同人群之间的差距和幸福感越拉越大,依靠租房解决居住问题的观念尚未在社会占上风。特别是新移民、新就业等居民群体的住房困难问题突出,与社会发展同步获得合适住房的愿望有一定差距。二是租赁供需不匹配的矛盾十分突出。租金较低、供应量多的房源位于城市偏远地区,难以满足市中心上班族的需求,而市中心房源因租金价格偏贵,租户租不起。三是住房租赁在中国是以私人市场为主,专业化机构只占不到3%,影响了租金稳定和租赁关系的稳定。四是适应年轻人生活方式、生活习惯的租赁住房,还难以满足需求。这些,都需要我们在下一步工作中大力改进。怎么改进?我建议要在住房租赁领域建立“四生共存”的发展局面。

第一个“生”是生态。住房租赁是一条产业链,一片原生态,要保护好这片原生态,需要政府、协会、房地产企业、专业租赁机构、金融部门、资产管理、家居家电、地铁交通、现代服务业等方面,当好这片原生态的护林者,而不是野蛮生长的砍伐者。虽然在政府、企业、金融、社会的共同努力下,我们在12个人口净流入城市启动了住房租赁试点,但距离“租购并举”的总目标还有很长的路要走,尤其是面对今年巨大的就业压力,我国高校、中专毕业生将达1320万人,加上《政府工作报告》提到进城落户人口1300万人。解决新移民、新就业职工的住房问题,是我们从事这项事业的责任和使命。当前,维护好这片原生态,一、要在源头对租赁住房的建设土地给予倾斜,增加有效供应、优质供应;二、提升承租人的公共服务权,让他们和子女享受平等的教育权和其他公共服务,解决住房不平衡、不充分的矛盾。三、住房租金的定位一定要基于群众的支付能力,要保持合理的租金收入比,通过资产证券化的运行模式,推动各类租赁住房能实现可持续发展。

第二个“生”是生活。住房租赁是实现美好生活的重要方面。没有生活氛围的营造,住房租赁的价值就会大打折扣。当前要在外来人口比较多的城市,围绕文化教育、人才政策、科技创新、产业园区重点布局和整合房源,尤其是在一些产业饱满、人才聚集的区域性城市群和营商环境较好的城市,提供优质长租公寓,同时要加快市场细分,既考虑覆盖大的中心城市,也要考虑产品的细分和增值服务,使租赁住房的周边交通畅通、生活便利、购物便捷。前段时间,上海专门召开了人才工作大会,为人才施展才华提供更广阔的天地,其中,特别提到要为人才解决生活和安居。从城市人才竞争的趋势看,提供一个稳定的住房租赁环境,是很多城市的选择,也是美好生活的目标。这要求我们在市场上更有针对性,比如青年公寓、人才公寓等。

第三个“生”是生产。住房租赁的生产不能按照传统的房地产开发和建筑装修那样,而是要建立一个高标准、高效率、高质量的设计、产品体系。不管是通过整体收购实现房源集中的魔方,还是从分散的个人手中集中房源再出租的自如,抑或是在租房嘉年华展出的优秀品牌、示范单位,都应该在生产环节,推动设计创新、技术创新、材料创新,融入更多的绿色低碳、节能环保、智能健康元素,形成租赁住房具有自主知识产权的客厅系统、厨房系统、浴室系统,占领产品升级的制高点,打造出一批在市场上有影响力的租赁升级版。

第四个“生”是生长。住房租赁能不能健康生长、成长,关键靠人才,如果说改革开放的前四十年,我们是在政策方面投入精力,实现了住房开发建设的大发展,后四十年和未来,我们要依靠更多的新型和复合型人才,把新的房地产发展理念融入到住房租赁事业,使租房能成为未来的一种前卫设计,一种生活方式,一款时尚流行,一个城市竞争力,一股稳定社会的清流和氛围,一个不再为房价发愁、实现尊严的美好家园!

真正使住房租赁“四生共存”的局面尽快形成。



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