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北京共有产权商贷首付最低三成
2018/7/25 8:55:20    来源: 北京商报

7月23日,央行营业管理部与北京银监局、北京市规划国土委、北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》

  为了推动试点工作,北京监管部门对于共有产权住房信贷政策进行了明确。7月23日,央行营业管理部与北京银监局、北京市规划国土委、北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》(以下简称《通知》)规定,适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例按照政策性住房执行,不低于30%;不适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例参照普通住房执行,不低于60%。对于公积金贷款政策,北京商报记者了解到,共有产权的最低首付比例仍为20%。

商贷首付比例明确为30%


《通知》规定,在贷款政策方面,央行营管部等五部门表示实施差异化信贷政策。根据现行住房信贷政策,购买商品住房家庭在北京无住房且无住房贷款记录的,购买普通住房、非普通住房的最低首付比例分别为35%、40%,经适房、自住房等政策性住房最低首付比例为30%。而共有产权房按照政策性住房信贷政策执行,即首套商贷最低首付比例为三成,二套为六成。

不过,早在2017年9月20日发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)中也曾提到,购买共有产权住房的,购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

对于北京共有产权住房贷款首付比例的明确,合硕机构首席分析师郭毅指出,现在共有产权住房的单价不断提升,导致总价也在不断提高,超越了部分购房者的支付能力。在这种情况下,明确首付比例,能够使符合购买条件的中低收入刚需购房者尽快选择到适合自己的房产。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此类贷款政策需要和当前信贷政策进行匹配,不搞特殊化;同时此类贷款政策总体上比例较低,这有助于真正实现“共有产权降低购房压力”的目标。

值得一提的是,在公积金贷款方面,北京住房公积金中心之前对贷款额度的规定为,首套共有产权住房贷款的最低首付比例为20%,首套房贷款的最高额度为120万元。北京商报记者联系公积金客服人员了解到,目前公积金贷款仍然按照20%的最低首付比例执行。

不过,市场人士表示,由于公积金贷款相比商贷难度更大,且贷款额度最高仅为120万元,因此能难实现两成首付购买到共有产权住房的情况。

以大兴区瀛海镇的国瑞·瑞福园共有产权住房项目为例,该项目共有产权住房销售价格为2.9万元/平方米,最小户型建筑面积约88.91平方米,单套住房的购房人产权份额比例为60%,经计算个人需要支付约154.7万元。按照公积金首套房贷款的最高额度为120万元计算,个人首次支付为34.7万元,则首付比例约为22.4%,高于最低首付比例20%,但是仍然比商业贷款有优势。

中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时则表示,市面上基本没有公积金首付20%购买到的共有产权房源。

明确居住属性

此外,对于共有产权房首套和二套的认定问题,《办法》曾明确规定,申购对象为符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房,并且没有住房转出记录,一个家庭只能购买一套共有产权住房。

根据《办法》,共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。简单理解,就是一套房子,政府和购房人各持有一定比例的产权,房屋的使用权完全归购房人,以此来满足家庭自住的需求。

《办法》对共有产权的转让做出了规定:购房人取得不动产权证未满五年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购。购房人取得不动产权证满五年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

此次出台的政策在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位基础上,对购房人取得产权证五年内所享房屋份额的抵押权能作出限制。《通知》明确规定,购房人取得不动产权证未满五年的,抵押融资只能用于支付本套住房购房款,强调共有产权住房的居住属性。对此,郭毅认为是保持房子自住的属性,避免投资炒作的行为。

在严跃进看来,此类住房在抵押方面给予了便利,即购房者可以将其享有份额的共有产权住房进行抵押,而不需要代持机构开具证明等,这其实也是房地产贷款中的创新,有助于在实务操作中真正推进抵押业务,防范扯皮等,抵押工作到位了,那么此类房产认购的积极性也会增加。

住房供给将加大

2017年以来,北京市大力推进共有产权住房建设,明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标。《通知》表示,明确有关事项即旨在积极推动北京市共有产权住房试点工作。截至7月10日,北京市银行累计发放共有产权住房个人贷款147笔,金额8990万元。

据悉,北京的政策房、保障房供应量从全国看,都属于占比最高的城市。中原地产研究中心统计数据显示,2018年内累计供应商品房住宅17944套,共有产权4523套。7月以来,北京入市商品房住宅项目合计达到了13期3518套(含共有产权),6月开始更是达到了27期8405套。2018年截至目前,北京还有另外61.97万平方米的共有产权房。

张大伟表示,对于北京市场来说,2017年来的所有土地全部限价,限价房政策明确后,这部分项目有望加快入市,增加市场供应量。市场之前供应量非常少,预计新政落地后将有大量项目在未来几个月入市。目前来看,限价房合计大约3000亿元货值,预计在7月开始,将出现限价房供应量的井喷,短期入市房源有望超过2万套。从市场看,房地产调控下,土地属性复杂,所有土地全面限价,商品房限价、同时大量土地共有产权,北京作为全国房地产调控的标杆城市,加法供应政策逐渐影响市场。

对于北京共有产权住房的发展,严跃进认为有两个很明显的改革导向:第一,北京市作为全国较早的试点城市,各类政策都会创新,尤其是类似贷款政策,都会积极出台政策,这利好全国其他城市的学习和模仿;第二,此类住房未来供应规模加大,本质上也是需要建立更为匹配的贷款政策。所以此次政策出台,其实是为此类住房的交易进行保驾护航。

对于下半年房价的趋势,张大伟指出,从价格走势来看,2018年北京市场因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行,所以价格出现明显反弹的可能性不大,在经历过2017年大幅下调后,市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。



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