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长租公寓浮出水面,租房装修市场猎食提速
2018/8/24 9:56:16    来源:中国建筑装饰网

  某租房平台副总公开怒批自如、蛋壳等长租公寓运营商,称这些公司以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,导致北京房租上涨。

最近,"一线城市房租大涨、二线城市小涨"的消息牵动人心。


某租房平台副总公开怒批自如、蛋壳等长租公寓运营商,称这些公司以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,导致北京房租上涨。


此事一时成为热点,并将长租公寓推上风口浪尖。今天我们就来聊聊长租公寓是怎么买材料,怎么搞装修的,如果想打入长租公寓的装修市场,该如何下手。



所谓长租公寓,具体做法是:运营商将业主的房屋租赁过来,进行装修改造、配齐家具家电后,以单间的形式,出租给有需要的租客。


根据物业分布是否集中,长租公寓的运营模式分成集中式、分散式两种。


①集中式房源集中,比如整幢楼,或者是一片楼,通常设置有共用的面积和设施,目前市场上的集中式公寓,很多都是由商业、工业等非住宅物业改造而来的。


②分散式的房源很分散,分布在不同地段、不同小区和公寓里,运营商租过来之后, 再进行标准化的改造。


据大材研究观察,资本势力与产业力量合谋之下,各路诸侯手中持有的房间数量开始爆增,华菁证券去年曾发布数据称,我国目前品牌公寓的数量在200万间左右,占整体租赁市场的比重约为2%。


其中,集中式公寓龙头公司的平均管理规模为2~3万间左右,分散式龙头公司管理规模在50万间左右。当未来品牌公寓达到10%的市场占有率时,管理公寓数量将达到1060万间。


这些存量房潜伏着至少两种需求,一个是五年以后的二次装修,可能只是局部翻新服务。二是日常的材料更换,比如灯具坏了换新的。


有些长租公寓品牌,自己内部设了专门的团队,负责上述事宜。但大部分都是委托第三方,如果能够拿下这一订单,营收规模是非常大的。


另外,一些实力较强的长租公寓,仍然在跑马圈地,囤积房源,一般来讲,拿到房子后,大多数公司都会实施标准化装修改造,然后再出租,自然衍生出材料、装修等方面的庞大需求。


在装修材料、装修设计与施工环节的成本管控、品质提升,往往会影响两件事情:一是房子是否受欢迎,租客能不能快速成交;二是保证装修品质的前提下,运营成本能不能降到最低。


毕竟,要想长租公寓这门生意长久下去,品质依然是影响成败的关键因素。



几年前的时候,就有一些大型公装或家装公司、家具建材企业,切入了长租公寓市场。


长租公寓装修市场的这块蛋糕并不好啃,它对装修、材料的需求有一定的特殊性。单就装修标准来看,与自购房屋装修相比,长租公寓要求较低,装修风格大多统一,可选空间比较小。用的装修材料也不会很好,但必须耐用。


就价格来讲,普通硬装一般在500元—1000元每平,比较高端的会涨到1000元每平以上,取决于设计水平、材料与工艺等。


而且长租公寓的装修并不是这么简单,从使用的角度,它属于家装,毕竟是租客用来住的。但是从施工的角度来讲,又属于工装,往往都是批量化施工、标准化操作。


所以,一些项目会根据自身的定位,以及目标租客群体的构成、偏好等,设计几种风格,做出几个标准间,并批量复制,以此提升档次,力争满足大多数人的需求。


另外,长租公寓正在形成三种标准:一是企业经过调研分析后,制定的能够创造良好用户体验的产品标准;二是来自政府审批、监管的行业标准;三是装修时所用的材料标准、施工的工艺标准。


就装修时间来看,集中式长租公寓由于一次性装修的房间比较多,装修时间较长,大多为半年到一年时间.


而分散式长租公寓分布在各处,每套房子的装修改造时间压得比较短,多数是2~3个星期。


就装修主体来看,内部团队搞定、委托第三方的现象都有。


龙湖冠寓的装修设计由内部完成,并依托集团在产品研发、设计建造和成本控制的优势,可在获取项目后4个月内开业。


考虑到对质量的把关,开发商背景的长租公寓,如泊寓、冠寓的改造装修工程,大多由内部完成,并对整个工程进行管理和监督。


没有开发商背景的长租公寓,情况则有所区别,比如魔方公寓和乐乎,公司团队完成设计;施工环节,由部门监督第三方公司进行。


主打分散式公寓的优客逸家,由于房源分散,装修时间难以统一,大多装修都是通过招标的方式,外包给第三方公司,并且都是与所布局城市的当地企业合作。


据了解,品牌型长租公寓对施工单位有一些要求,倾向于选择装饰施工二级以上的专业资质,往往又要控制成本,那种没有资质,但具备一定装修实力、报价较低的公司,也会纳入考虑。


所以,在向对长租公寓市场时,我们不用担心自己的规模过小,或者缺乏高级别资质,行业里的口碑、样板案例,还有性价比优势等,都可能影响订单能不能成交。


毫无疑问,长租公寓对装修改造的效率要求比较高,早一天装修结束,早一天出租,早一点获利。鉴于这种考虑,运营商们多数是找公司全包,实现拎包入住。


毕竟将装修设计、主材、配材、家具家电等拆分,装修周期可能会更长。自己养一支庞大的装修队伍?自然也不合适,人工成本会很高。


背靠开发商的长租公寓,在装修成本控制与装修质量把控方面,拥有得天独厚的优势。比如泊寓,利用万科集团的集采优势,例如像木地板、照明等,都会有集团级供应商,价格相对优惠。


中金公司的分析认为,无论是集中式,还是分散式长租公寓,前期的装修改造支出都是重要成本。一线城市里,拿房成本加上装修成本,可能占到总成本的80%。


华菁证券曾经发布一份长租公寓研究报告,其中分析认为,55%的拿房成本占比、65%的入住率是长租公寓行业的盈利临界点。


所以,对于长租公寓来讲,找到一些性价比非常高的装修公司与材料供应商,将影响到企业盈利能力,当然也是非常不容易的。



上百万套房子的存量,意味着长租公寓在装修、翻新、维护等需求上,将不断增长。住房租赁将为装修与材料行业提供新的突破口。


有一个说法流传广泛:预计到2020年,长租公寓可能在200万套左右,对住宅装饰行业的贡献可达9700亿元,以住宅装饰龙头企业的业务量贡献可能高达485亿元。


公装企业金螳螂测算认为长租公寓装修市场年均规模约为1484-2473亿元。这里面的想像空间实在太大了。从目前各品牌长租公寓公布的计划来看,前景一片辉煌。


万科泊寓2018年要拓展45万间;龙湖冠寓力争三年达到10万间的规模;佳兆业2017年6月发布长租公寓品牌“创享空间”,计划三年内打造10万间。


按照每5年进行一次装修的假设估算,长租公寓每年的装修市场至少在千亿元以上。算上局部翻新、坏损材料更换,这又是百亿规模。


更关键的是,目前这个市场还处于拓荒期,已经拿下一些大单的公司,做得其实也比较痛苦,比如:


①公寓开发前端的装修环节缺乏统一的参照标准;


② 什么样的装修最能吸引目标租客,还能租到好价格,依然在探索路上;


③ 质量耐用,而且价格低的材料供应商,不好找;


④ 装修施工细节不够精致,影响了房间的品质;


⑤第三方公司对工期的把握,往往存在一些问题,导致延期。


还有一大问题是,装修的好坏会影响租房者的决策,如果一套房子装修改造完成后,长时间没有租出去,空置时间比较长,对运营商来讲,这是非常大的损失。


那么,装修的好坏由什么决定的?一大关键因素就是投入的费用多少。价格够便宜的装修套餐,成本倒是控制了, 但有可能质量不行,给人感觉不好,租不起价,何况材料的耐用与售后也成问题。


如果选择偏高端的装修套餐,品质感上去了, 价格可以适当提升,出租率会高一些,无疑会推高一次性投入的成本。


如何在两者中寻找平衡?长租公寓品牌们在探索与筛选,我们这些做家具、灯具、家电、瓷砖、涂料的材料商们,还有装修公司,也在力图设计出有效的方案。


从材料与装修供应商的角度看,这个市场的难度不小,比如有些长租公寓给的账期太长,款项拖欠几个月不付,中小装修公司或材料商不愿意接单;有的公司给的价格很低,利润太薄,注重品质的公司也不愿意接。



那么,长租公寓应该怎么装修,才最合适?一方面能够控制成本,经久耐用;另一方面,又能满足租客的需求,击中租客心智,提高成交的速度。


就现状来看,很多长租公寓都在干一件事情,针对存量房的改造升级,通过装修改造,提供增值服务,从而吸引中等偏上收入水平的青年白领,这里面大多是90后。


《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》显示,90后租房人群已经占比39.9%,首次超过80后,成为租房主力。


他们在物质比较丰厚的年代长大,对居住品质的追求超过80后,独立空间、装修品质、小区环境、交通便利等因素影响着租住决策。


为更好的抓住主流租客的需求,目前大家的做法有几种:


①装修上增加风格,比如世联行红璞公寓提供了12种装修风格。站在租客的角度看,这种多风格选择,自然是比较切中自身需求的。


当然,多风格对装修构成考验,比如可能推高装修成本、对装修主材要求更高等。大材研究的建议是,应该把长租公寓当成产品来做,而不是当成项目。


我们在了解租客的生活方式和喜好特征基础上,可以设计多种公寓风格,再进行对应的开发,形成多种风格的产品套餐,提高开发的标准化程度,加上集中采购的优势,自然也是可以将成本降下来的。


这里面有一些细节要解决,比如产品使用的寿命,要做到尽可能耐久,减少维修保养的可能性,既能降低成本,又能减少对住户的骚扰。比如风格不易过时,更符合大众审美品味。


②形成高中低的产品线,匹配不同需求层次的租客。


③装配式装修,主体结构与内装分离,这种做法可能用广阔的用武之地。


它的做法是将工业化生产的部件,通过装配方式,按标准流程,进行组装。


这些部件一般包括:地面系统、轻质内隔墙系统、吊顶系统、内门窗系统、整体厨卫部品系统、储藏收纳系统、设备与管线系统、智能化等内装体系等。


它的材料和部件都是在工厂生产完成,现场直接安装,工期可以明显缩短。比如其中的整体卫浴,8小时内就能装完。





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