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万科预收账款大减99%:房企财报这特点你可能并不知道
2018/8/24 9:19:41    来源: 中新经纬

 近日,万科A披露上半年业绩报告,半年报显示,今年上半年,万科A的营业收入达到1060亿元,同比增长51.8%,归属上市公司股东的净利润为91.2亿元,同比增长24.9%。

  近日,万科A披露上半年业绩报告,半年报显示,今年上半年,万科A的营业收入达到1060亿元,同比增长51.8%,归属上市公司股东的净利润为91.2亿元,同比增长24.9%。而一直被视为未来利润蓄水池的预收款项,却出现了大幅的下降,对此万科A回应称,上半年预收款项大幅下降是因为会计政策的变更。而如果忽略会计政策的变更,万科A的预收款项实际上也获得了不错的增幅。

值得注意的是,从去年北京3·17新政以来,房地产市场已经过多轮调控,为何在房地产调控政策持续加码的背景下,今年上半年万科A仍然能够取得不错的业绩和预收款项的增长呢?有业内人士指出,房地产企业的财报数据往往存在1到2年的滞后性,此次万科A半年报业绩的大幅增长,反应的其实是此前房地产市场火热时期公司的经营情况。

万科A预收类款项名减实增,为何?

预收款项是指企业按照合同规定预收的款项,该项负债需用合同约定的商品或者劳务偿付。企业财报中的预收款项项目反映一家企业期末尚未偿付的预收账款的余额。尽管企业已收到这些款项,但企业产品和劳务均未提供,故不能确认收入,只能作为一项负债。对于房企而言,由于目前国内商品房销售采取的是期房预售制度,因此预收款项一般被认为是判断房企未来收入的重要指标。

值得注意的是,在此次的半年报中,万科A的预收款项出现了大幅下降。半年报显示,万科A在2018年上半年预收款项为23.77亿元,而在2017年同期为3579.31亿元,同比大幅下降99.34%。半年报披露之初,这一下滑一度被一些媒体解读成公司房地产业务放缓的体现,但是事实上,无论是在半年报中还是在对媒体的回应中,万科A都表示此次预收款项的大幅减少,是由于公司执行了新的会计准则所致。

自2018年1月1日起,万科按新收入准则及财政部对A+H上市公司的要求,执行新的会计政策,并调整了会计报表的科目。执行新收入准则后,公司预售房地产项目收取的款项在2018年资产负债表列示为“合同负债”。也就是说,在半年报中,属于合同负债项目内的金额,就是此前万科A预收款项的一部分。


万科A”合同负债达5142.85亿元,图片截自万科A半年报

而半年报显示,万科A的“合同负债”为5142.85亿元,2018年中期末加上合同负债的所有预收类款项总额为5166.63亿元,这一数据事实上较2017年同期增长了44.3%,较2017年末4077.06亿元的预收款项亦增长了26.7%。

房地产调控持续加码,万科A未来如何?

那么为什么在近期房地产调控政策不放松的背景下,万科A的业绩仍然可以实现不错的增长,被视为未来利润“蓄水池”的预收类款项名减实增呢?

事实上,这与房地产企业财报的特点有关,一位不愿具名的券商人士向中新经纬客户端表示,由于房地产企业一般是先收款,再交房,而财报的营业收入只有在公司交完房后才能确认,因此房地产企业的营业收入往往具有滞后性的特点。

“也就是说,万科A今年交完房后所确认的营业收入,可能是2016年和2017年就已经卖出去的房子,而预收款项亦可能是此前已经销售出去但是尚未交房的那部分收入。因此无论是营业收入还是预收款项,反应的更多是公司此前的销售情况。” 该券商人士说道。

事实上,今年1月中旬以来,在房地产调控政策持续加码,A股持续下跌的背景下,房地产板块股价也一路下滑,作为地产板块的龙头股,万科A自然也难以幸免。数据显示,截至8月22日收盘,万科A的股价已经较今年1月的高位跌去43.37%。不过近日,在地产股跌幅已深,万科A半年报录得不错业绩的情况下,不少券商纷纷发布研报看好万科A未来的股价表现。

国信证券在7月底的研报里表示,压制地产A股估值进一步下行的不利因素下半年将有望逐步缓解,且上半年股价跌幅已相当程度反映了这些不利因素。投资A股优势地产股“最坏的时间窗口”或已过去,未来一年左右,A股优势房地产股或将迎来一大波类似于2009年上半年、2012年、2014年2-4季度那样“赚估值的钱”的大级别行情。

天风证券指出,半年报显示万科A业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低,考虑到地产企业下半年推盘量往往高于上半年,预计公司全年销售额有望突破6300亿元。而在(房地产)行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。

国泰君安则看好万科A多元化业务发展的方向,其指出,上半年公司在物流、租赁等非地产业务方面则有较大幅度增长,而多元发展是当前政策格局下的出路,因此看好万科A未来的发展。



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