《中国经济周刊》 记者 王红茹北京(楼盘)报道

编辑：牛绮思(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第34期)

进入7月，房地产市场迎来密集调控。

7月17日，杭州(楼盘)出台《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知;8月5日，深圳(楼盘)《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》正式发布;8月6日，《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》下发，力保房地产市场平稳健康发展;上海(楼盘)则是在全国率先启动新版不动产登记信息在线查询系统……

对此，各界的关注在于，密集调控是不是意味着此前的房地产调控效果失效?而在如今房企“去地产化”的背景下，单纯以房价上涨、房子增值、增量开发获利的时代会结束吗?

一二线城市楼市相对冷清

贝壳研究院统计数据显示，自2016年四季度本轮调控开始至今，全国累计73个城市进行了调控，共出台限购政策135条，限贷政策176条，15个城市实行认房认贷，51个城市外加海南(楼盘)全省实行限售。其中，北京共计发布调控政策30余次，堪称调控最严厉的城市之一。

据北京市住建委数据显示，北京今年1—6月70年产权商品住宅成交量共计7160套，环比下降37%，同比下降26%;供应量共计9438套，环比下降2%，同比下降24%。在供应量和成交量双双下降的趋势下，成交均价下调到48022元/㎡。

不仅北京，2018年上半年，深圳新房住宅成交均价为54160元/㎡，同比小幅下跌0.86%，且深圳新房成交均价已连续21个月小幅下跌。

在国家统计局公布的7月份70个大中城市新建商品住宅销售价格情况变动中，海口、扬州(楼盘)、烟台(楼盘)、宜昌(楼盘)、三亚(楼盘)5个城市的房价环比涨幅依次为2.3%、2.8%、2.9%、2.9%、3.7%。而从一线城市表现来看，北京、广州(楼盘)、深圳7月份房价涨幅仅为0.2%、0.6%和0.5%，上海则回落了0.1个百分点。

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎认为，最近一轮调控以来，一二线城市成交都比较清淡，但部分三四线、四五线城市出现过快上涨的势头，“一些地方出台限涨的政策，也是打补丁的政策。但是从更长远的政策信号来看，反映出地方政府层面对于调控不放松的决心。”

全国房地产商会联盟主席顾云昌向《中国经济周刊》记者表示，从全国整体来看，上半年房地产市场调控取得了一定的成效，但还有不足之处。所以要进一步改善房地产调控，建立长效机制。

“现在社会上有一种看法是房地产调控就是要把房价降下来，这只是事物的表象，实际上房地产调控是要达到稳定房价的目的;在降杠杆防风险过程中，明显看到房地产调控的重大政策，体现了朝着长效机制方向迈进的努力，这一点值得肯定。”冯奎说。

住建部表态：对未实现房地产调控目标地方坚决问责

中国社科院2017年12月发布的《中国住房发展报告(2017—2018)》中提到，地方政府的作为是决定住房调控和风险升降的关键。

清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明向《中国经济周刊》记者分析说，“地方政府既是房地产市场的监管者，又是供应土地以扩大税收的市场参与者，既当裁判员又当运动员，双重身份下，单纯要靠地方政府调控房地产几乎是不可能完成的一项重点工作。”

因此，监管部门的作用不可或缺。今年8月7日，住房和城乡建设部相关负责人在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会指出，坚决问责未能实现调控目标的地方：住建部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，严格督查，对办事不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

但问责不是目的。该负责人强调，各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房。

顾云昌说，接下来各地会加快制定实施住房发展规划，但各个城市情况不一样，不能照抄照搬深圳的做法。“比如西部的三四线城市，或者一些县级市，不可能制定像深圳这样的规划，因为这些地方用不着发展租赁市场，各地还要根据自身的情况因地制宜。”

房企“去地产化”会让房地产高利润时代结束吗?

伴随房地产密集调控的，是房地产企业扎堆“去地产化”。大型房企接二连三进行更名，似乎是越来越不喜欢被人称作“房地产企业”了。

比如，恒大地产更名为中国恒大并入主美国新能源汽车公司法拉第未来(FF)，雅居乐集团取代了雅居乐地产，方兴地产更名为中国金茂，招商地产(000024,股吧)更名为招商蛇口。万科没有进行更名，但投资了文化娱乐、养老、物流三大板块，印证了万科董事会主席郁亮的一番话，未来提到万科，想到的不是几栋房子，“10年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。”

此外，还有碧桂园进军农业，保利投资大健康产业链、发展军民融合产业等。这些王牌房地产商，都在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式，“去地产化”俨然成为房地产企业未来中长期发展的新“风口”。

房地产市场研究专家赵卓文认为，大型房企发展到一定规模，完成了资本积累。在2018年这个特殊的年份，大型房企开展多元化经营，已经是水到渠成。

在袁钢明看来，随着房地产调控的进一步深入，中国楼市的整体性红利已结束，房地产只有多元化才能满足自己的成长需求。

顾云昌向《中国经济周刊》记者进一步分析说，所谓的去地产化，不是说不搞房地产，而是房地产的经营模式和盈利模式要发生变化。“过去强调的是快周转、高利润，虽然现在也强调利润，但是更多的是强调房地产作为人的居住载体和产业载体的角色。”

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