登录名;   密码:;   
您现在的位置:中国建筑装饰网 >>新闻中心 >>房产
聚焦热点、难点、痛点 责任地产研讨会建言行业发展
2018/8/31 11:51:00    来源:中国建设报

  “房住不炒”基调下的房企如何发展?如何理解精准施策、综合施策?近日,《中国建设报·中国房地产》邀请多家房地产行业相关企业参加“责任地产研讨会”,围绕目前房地产市场形势、行业未来趋势展开热烈讨论。

“房住不炒”基调下的房企如何发展?如何理解精准施策、综合施策?近日,《中国建设报·中国房地产》邀请多家房地产行业相关企业参加“责任地产研讨会”,围绕目前房地产市场形势、行业未来趋势展开热烈讨论。


以下为部分与会人员发言实录(有删减)。


为高品质住宅提供可持续发展之路


曹 彬 中国建筑(601668,股吧)标准设计研究院有限公司党委副书记、总经理


7月31日中共中央政治局会议精神表明:党中央在房地产市场调控上,坚定目标不动摇,为防范与化解重大风险,将保持政策上的稳定性和连续性,进一步深化实施房地产调控将是未来房地产行业的主要方向。


我就“如何解决好房地产调控与打造高质量产品的矛盾”讲一下自己的想法。


首先,目前行业内存在的关于房地产调控和高质量产品之间的矛盾问题。


目前,整个社会都在践行“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念,坚持高质量转型发展,以实现党的十九大提出的“决胜全面建成小康社会”伟大梦想。房地产行业应摒弃粗犷、资源能源浪费、环境污染严重的传统发展模式,以供给侧结构性改革为主线,为百姓建造长寿命、高品质、绿色低碳的好房子,以满足人民日益增长的美好生活需求,提升房子的居住属性。建设高质量住宅、建立可持续的发展模式是房地产行业转型的方向。


但是在目前的房地产调控政策下,由于成本、周期等诸多因素影响,整个行业仍然处于传统发展模式,距离房地产行业转型发展目标越来越远,也离百姓的迫切需求越来越远。


其次,如何破解这个矛盾。在坚持房地产调控政策下,能不能给高品质的好房子一个市场化的开口,以推动行业向可持续方向发展。建议给予政策支持符合发展方向的、百姓喜欢的、高品质的住宅,比如不限价或者大幅度提高限售价格、在贷款政策上给予优惠、在提前预售政策上给予支持等,以此推动高质量发展。


最后,怎么评判高品质的好房子。什么样的房子是高品质的房子?应该建立一个合理的评价标准,这个标准既要按照居住需求满足质量好、舒适、环保等要求,又要按照社会发展需求满足节能绿色、可持续、长寿命等要求。中国房地产业协会发布了百年住宅评价标准,这本标准是以建筑长寿化、建设产业化、品质优良化和绿色低碳化为核心的一本评价标准。该标准所坚持的理念,基本符合高品质好房子的要求。我想可以以这个标准为基础,进一步融合行业内其他标准,比如绿色建筑、健康住宅等,形成符合正确发展观的评价标准。有了评价标准,可以采用世界通用的认证手段来实施,也就是第三方评价机构进行评价,当然,也可以让用户直接参与评价,更增加可信性。标准可以在设计、施工完成以及运行等阶段分别进行评价与评估,以实现全寿命期的绿色、环保、耐久等目标。


坚决遏制房价上涨


欧阳捷 新城控股集团有限公司高级副总裁


今年房地产市场是“大稳小乱”的一年,要总体上实现房地产市场稳定发展。从2013年一直到今天,中共中央政治局会议透露的信号都很明确,就是促进房地产市场平稳健康发展,既要平稳,又要健康,还要发展。今年7月底的中共中央政治局会议,也是延续了这个调子,提出“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”,长效机制就是为实现这个目标而服务的。


今年住房城乡建设部的政策很值得称赞,因为政策是围绕平稳发展这个逻辑来制定的,通过政策微调来精准把握市场反应,不断调整和打补丁,避免了大起大落,总体上实现了市场稳定。当然,部分城市还是比较火热,局部出现了很多乱象,表现出“小乱”的特征。


对于行业风险,我提出了一个观点:国内最大的风险不在楼市,而是来自债市的债务违约。中央已经未雨绸缪地调整了货币政策与财政政策口径,债务危机风险正在逐渐远去。7月底,中共中央政治局会议又提及房地产了,内涵清晰。


第一层是“下决心解决好房地产市场问题”,其实我们一直在下决心努力解决房地产市场问题,但却没有回到市场化配置资源的轨道上,所以屡屡出现“行政性措施无法根治市场乱象”的问题。


第二层是“坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序”。这四条措施,2016年10月以来的调控动作,已经被证明稳定楼市已见成效,来抑制房地产市场的局部火热。


第三层是“坚决遏制房价上涨”。从过去的“遏制房价过快上涨”改为现在“坚决遏制房价上涨”,有人认为这句话反映了史上最严厉的调控要求,地产股也因此而大跌。


但另一方面,地价在涨,税费跟着涨,原材料成本、资金成本、人工成本无一不涨,“房价不涨”的结果是房地产会出现拿地减少、开工减少、销售减少、投资减少,未来房价上涨预期更甚,甚至将拖累经济增长。


第四层是“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。目前,大家比较关注的是土地制度改革、房地产金融支持、税收制度安排,尤其是关于房产税的讨论尤甚。其实,房产税只是现代财政制度的一部分,也只是中央给地方政府发的一个粮票,尽管具有长效机制的功用,但绝不等同于长效机制。房产税只能导致房价短期下跌,长期来看,所有已有房产税的国家的房价还是继续上涨。归根到底,“促进房地产市场平稳健康发展”才是最核心的。


稳定市场利好多方


袁 春 鸿坤地产集团总裁


对于所有企业而言,平稳增长是比较好的状态。纵观整个行业,企业的业绩大爆发无一例外都与市场环境有关。市场很火的时候,肯定有人来管,以防范于未然;市场不火的时候,也肯定有人来管,以避免重大隐患。从从业者角度讲,我们希望房地产市场处在一个不是冰与火的极端,而是一个平和稳健的状态。


我从1996年一毕业就开始做房地产,一路走来,看到了这个行业的周期性和复杂性。2008年金融海啸袭来,整个市场趋冷,当时有个盘在青岛(楼盘)胶南开售,国庆7天小长假卖了十几套房子,还把所有人都乐坏了。2009年政府开始支持推动行业发展,行业迎来了一个增长期。资本市场看重盈利的平稳性,稳健的政策环境有利于培育市场,助力行业发展,反而言之,大起大落会挫败企业积极性。


一个地区的经济决定着这个市场的自有购买力。说实在的,我们布局环京地区的楼盘可能不需要限价,因为卖不到那个价。环京的很多地区没有产业支撑,楼市销量都是靠北京(楼盘)溢出。相比之下在华东、粤港澳等地区比较火,因为其经济内生力较强。


政策统一性是否完全对市场可持续发展有利?房地产市场不会在全国都是一个规律,各个城市的发展阶段不同、各个阶段的土地市场也不同,从政策角度提出因城施策、不能一刀切,这是符合实际情况的。如果调控没有区分,市场化程度很高的地区也许会更加市场化,市场化程度比较低的地区反而会更加低迷,造成两极分化更加严重。以成都为例,成都不限价不行,因为上涨太猛了,100套房1万人来摇号,造成“买到就是赚到”的投机行情,而房子最后落到谁手上都不知道。


因此,因城施策很重要。我们迫切呼吁,有关部门真正让调控落实到点上。房价上涨过猛的地区确实需要调控,比如黑中介炒房,让想要买房的人买不上,这需要严厉打击;而对于房价上涨没有过大压力的地方,是否能适当放开一些?不是要让热钱涌向一个地方,但至少要让开发商愿意进入这个市场,让这个市场发展起来。


我个人不太看好下半年市场,资金链监管从紧后,市场将冷暖不一。供需压力大的地方仍然可以消化市场,因为经济实力和需求确实存在着,而对于供需压力较小的地区,市场将会迎来一定程度的降温。下半年,企业也许将面临“两头紧”、“两头难”的困局。一方面,企业的融资成本、开发成本增加;另一方面,后期网签备案难,而企业的运转需要现金流来维持。


“千亿元”是一个考量,大企业都会做三年、五年战略,但每年也都会调整。对于鸿坤地产而言,还是要平稳前行。企业平稳发展最重要,这一点是很多房企努力想做到的,但实际操作很不可控,核心就在管理层需要克制住欲望。


供求平衡助力房地产市场健康平稳发展


李 波 金科地产集团战略部总经理


重庆(楼盘)的房地产市场符合中央的期待,保持了平稳健康发展的态势。截至今年6月,重庆主城区的整体房价处于每平方米1.1万元左右,相比其他二线城市,重庆房价较低。7月,重庆的房价出现了一个小掉头,相比6月有所下降。


目前来说,重庆房地产市场是比较健康的。在土地供应方面,积极响应中央关于促进供需平衡的号召。2013年、2014年,重庆市区的土地出让处于供大于求的局面,2010年至2015年,重庆市区的房价基本没有上涨,一直维持在每平方米7000多元。重庆房地产稳定局面与土地出让面积大于住宅成交面积有很大关系。


2015年至2016年,中央强调去库存、去杠杆,所以重庆市区这两年的土地出让大幅度地减少,这表现在2016年、2017年,重庆市区土地出让面积供小于求。2016年国庆至今年上半年,重庆市区出现了房价上涨的趋势,所以从2017年开始,重庆市区逐步加大土地供应量。2017年,重庆市区的房屋成交面积大概是2500万平方米,土地出让可建设面积大概是2600万平方米。


今年上半年,重庆市区继续加大出让力度,土地出让面积达到1300万平方米左右,全年有望达到2600万平方米。按照重庆市区未来三年的土地供应规划,2018年、2019年这两年土地供应总面积要大于2017年,2020年、2021年每年土地供应量要回到2017年的水平。总体来说,重庆市区的土地供应量相对充裕,不会导致房价大幅上涨。这是重庆稳房价的经验,对于其他城市有一定的借鉴意义。


重庆市作为房产税的试点城市,经过几年的探索,积累了一定的经验,整体来说,房产税的推行效果比较成功。重庆房价没有出现过快上涨,也与房产税有一定的关系。从2011年开始,重庆市规定,独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价,在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍至4倍的,税率为1%;4倍以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套以上的普通住房,税率为0.5%。它是一种累进制的税种。


短期来看,房产税的出台会影响房价上涨,但是根据其他国家的发展经验,如果房产税与通货膨胀水平之间出现利差,房价就会出现上涨趋势。另外,中国老百姓(603883,股吧)投资渠道较少,房地产相对来说具有易操作的特点,会吸引民间资本不断涌入这个行业。


所以,从市场角度来说,只有加大土地供应量,达到供需平衡,才能稳定房价,促进我国房地产行业稳定健康发展。







此稿件来源企业或互联网。本网转载并注明其他来源的稿件,是本着为读者传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。 其他媒体、网站或个人从本网转载使用的,请注明原文来源地址。如若产生纠纷,本网不承担其法律责任。 如本网转载稿件涉及版权等问题,请作者一周内来电或来函联系删除或修改。

友荐云推荐