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厦门房价挤泡沫 跌价从“次品”开始
2018/8/8 8:50:11    来源:国际金融报

这两天,宁静的鹭岛厦门却因一篇《厦门神话破灭:地价腰斩,地王挥泪甩卖!房价下跌上万元!》的文章被推向风口浪尖,对于厦门房价走势的担心和揣测纷涌而来。

  厦门是一座去了就不想回的城市。

这是许多去过厦门工作或旅游的人的共识。

宁静、悠闲和惬意是厦门的本色。

然而,这两天,宁静的鹭岛厦门却因一篇《厦门神话破灭:地价腰斩,地王挥泪甩卖!房价下跌上万元!》的文章被推向风口浪尖,对于厦门房价走势的担心和揣测纷涌而来。

厦门的房价究竟怎么了,无疑成了当下最热的话题。

一叶落而知天下秋。厦门真实的房价,或许映衬了中国房地产行业整体情况的一角。

为此,《国际金融报》记者亲赴厦门,一探究竟。

“如果价格真的崩了,我还会在(这儿)上班吗?”厦门本地中介张硕(化名,下同)不答反问。在张硕看来,外界有关厦门房价“暴跌崩盘”的传闻仅是基于个别跌幅较大的房源作出的判断。

在《国际金融报》记者实地走访厦门的这几天,不少中介从业人士均对记者表示,厦门一手房岛内外房价与2015年相比,已涨了一倍多,目前为止,未见“贱卖”征兆,仅是开发商“赚多赚少”的问题。

值得注意的是,厦门二手房价格确实稍有回落,但回落幅度较大的主要还是那些非学区划片、位置偏远、楼龄10年以上或户型布局不合理的“次”房源。

1、跌价从“次品”开始


“像前埔和湖里区域的部分房价就是跟风炒起来的,所以跌幅较大可以看作是市场的理性回归。”中介李峰承认二手房有议价空间加大的趋势。但李峰坦言,周边配套相对成熟,尤其是名校周边的学区房,即使是“老破小”,二手房价格也可达8万元/平方米以上,高于岛内中高端盘的一手房均价,议价空间相对也要小得多。

“思北(思明区北部)这块的二手房降温现象不是很明显。”在厦门岛内老城区某中介供职的汪盛向《国际金融报》记者表示,中山公园附近一带的房子鉴于学区较好,保值空间大,很多购房者出于孩子读书的考虑,早就排队等候,所以房价即便下降1000元-2000元/平方米也是属于市场正常周期性波动,“并不会对总房款产生很大影响”。

《国际金融报》记者注意到,该中介橱窗外挂的某一26平方米、楼龄约为10年的“故宫裕景”房源,每平方米均价竟达到9万元以上。

对此,汪盛表示,这种类型的“蜗居”其实就是为了挂个户口读书,实际上周边大多二手房均价都在7万元左右。

“我们目前主要推荐给客户的是源昌国际城。”汪盛对《国际金融报》记者表示,该房源处于思明区较为中心的地带,交通四通八达,又属于大同小学的学区房,所以性价比较高。

汪盛口中的“优惠价”为6.5万元/平方米左右,但该类房源装修简单且以低层为主。

处于厦门“富人区”五缘湾片区的恒禾七尚,目前二手房均价也在8万元/平方米左右,其中,价格最低的一套单价也要7万元/平方米。销售人员对《国际金融报》记者表示,“价格还可以谈,但因为该楼盘属于豪宅,资源稀少,所以价格并不会大幅度下跌。”

资质好或带刚需性质的房源似乎并没有“促销大减价”的意思。

事实上,根据国家统计局发布的最新数据,截至今年6月份,厦门二手房住宅销售价格虽说已经环比连续下降15个月,但自今年1月起,该指数每月跌幅分别为0.8%、0.6%、0.5%、0.4%、0.2%、0.1%,跌幅已有收窄之势。

相反,曾被投机客哄抢的“热门”小区,目前挂牌数较多,议价空间也更大,一些房东因资金周转等个人需求一改此前的惜售态度,愿意让利抛售。

“像湖心岛外围区域的世茂湖滨首府150-160平方米的二手房,目前单价一般在6.3万元-6.5万元左右,其中,有些房源每平方米价格折让7000元-8000元,主要看户型和楼层。”李峰向《国际金融报》记者展示的这套“打折”后为6.3万元/平方米的房源,从布局上看,不仅整套房子南北并不通透,客厅和厨房被墙分割成两个独立房间,较为“别扭”,且房子已经出售多年,现在还是毛坯。

李峰透露,当时买入世茂湖滨的许多业主名下都有其他房产,置业多为投资用途,故目前小区入住率还不到30%,挂牌出售的房源较多。产品竞争加大、稀缺性减少或一定程度上导致该小区房价下降。不过,李峰直言,目前房价回落更多是将此前的泡沫挤出。

“当时世茂业主的心理价位普遍都要比同区域均价高3000元-4000元/平方米,所以回落得多也是房价趋于合理化的表现。毕竟2016年世茂的价格才3.2万元/平方米。再往前一些,2012年,1.1万元/平方米就能买到精装。”

2、岛内一手房高位维稳


相比二手房的浮动,因从2014年起,岛内思明区和湖里区均未再有住宅土地出让,这使得岛内现有的新房“物以稀为贵”,新开商品房价格在经历了前几年的大涨之后,如今多数在7万元/平方米上下徘徊,趋于稳定。

处于会展中心地带的“华尔顿1275”于8月3日下午刚加推100多套房源,均价在6.5万元-7.5万元/平方米左右。以位于13层、面积在195平方米左右的房源为例,今年5月其开盘价格为6.5万元/平方米,仅三个月后,“华尔顿1275”同样楼层,面积相似的房源开盘价上涨至6.7万元/平方米,不过楼栋相对位置,在采光和视野方面要优于前者。

“一手房备案价压得已经很低了,开发商本来预期的均价至少在7万元-8万元/平方米之间,所以我们目前的价格已算便宜,应该不会跌。” 虽然华尔顿售楼处销售人员俞明(化名)对其房价的未来显得“信心满满”,但《国际金融报》记者注意到,销售大厅里前来看房的客人寥寥可数,5月开盘的楼盘至今还有余留。

房子长期未“售罄”或是因为华尔顿的户型大小均在170平方米以上,导致总价过千万,而这并非是普通工薪家庭和刚需家庭能负担得起的。此外,有购房者表示,由于近期厦门房价浮动的传言颇多,不得不谨慎对待,持观望态势。

克而瑞数据显示,截至2018年6月底,厦门144平方米以上的商品住宅及高端产品的去化周期均超过29个月,库存压力较大。

事实上,今年上半年,厦门岛内推出的房源多数为大面积户型,均价在6.5万元/平方米以上。

“现在推出的房源都是早规划好的,或受土地成本的影响,开发商只得推高端盘。”中原地产首席分析师张大伟表示。

“这些楼盘即使降价了也买不起。”不少厦门当地的置业者对于总价在一千万上下的房子只能“隔岸相望”,遂将置业版图从岛内迁至岛外。

3、岛外加推


据厦门市国土资源与房产管理局发布的报告,2018年上半年,厦门商品住宅批准预售面积54万平方米,其中岛内仅占全市总量的10%,其余供应量均在岛外四区,即集美区、海沧区、同安区、翔安区。

那么,岛外新推房源的大量入市是否会影响岛外房价?

“某些地产商为了回款,确实会低价入市,但是基本原则是,不会赔钱卖房子,我们的房子基本是开盘清盘。”某开发商销售人员对《国际金融报》记者表示,其所在公司投资开发的项目基本都在厦门岛外,目前并没有降价出售。

8月4日,《国际金融报》记者以购房者的身份走访了位于同安区的一个新盘——融信铂悦湾。

融信铂悦湾本次主推86平方米3房和118平方米4房,均价约3.3万元/平方米,均为复式设计。

“房子现在很热销,因为限价政策,目前新开的房源都是在拿‘面粉价’出售‘面包’。”销售人员张璐对《国际金融报》记者表示,“该块土地2016年楼面价在2.38万元/平方米,这次3.1万元-3.4万元/平方米的销售价格是按照产权价格来算,如算上赠送的30多平方米,得房率接近100%,实际销售价格才2.36万元/平方米,是贴着成本卖。”

值得注意的是,融信似乎有些急着要卖出手头上的存货。

在《国际金融报》记者坦言现在手上资金有些紧张,无法立刻凑足三成首付款时,销售人员称:“没关系的,我们这里现在还有最后20个首付分期的名额,你现在办理的话只需要付一成首付,剩余两成首付可以在一年内付清。”

对此,有业内分析人士指出,一方面,首付分期的做法在全国大多数城市是被明令禁止的,因为它是一种变相的“加杠杆”,无论是对于投资客,还是自住购房者来说,都会在很大程度上加重自己的经济负担和还款风险。另一方面,从企业角度来看,类似这种去库存的处理方式,也在一定程度上变相体现了厦门房地产市场的不稳定性。


关键词: 厦门 房价 泡沫
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