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深圳:抢房疯狂政策严厉 房价拉锯“胳膊拧大腿”
2018/8/9 9:14:27    来源: 每日经济新闻

深圳市新建商品住宅均价保持21个月连降,实现了房价环比不增长、逐步有回落的调控目标。

图片来源:深圳中原研究中心

今年3月,深圳市针对二手房交易,统一成交价、评估价以及网签价,并以此来计税以及申请贷款;5月,首例摇号买房楼盘招商双玺的入市,业内将此解读为限价的必然结果,限价+摇号或成未来调控标配;再到最近7月底,政府“打补丁”式的出台新的楼市调控政策。

至此,深圳市新建商品住宅均价保持21个月连降,实现了房价环比不增长、逐步有回落的调控目标。

限价摇号下难掩疯狂

限价政策的原意是践行“房住不炒”的理念,让更多人以可以承受的价格买房。在深圳,连续三个项目的摇号选房,将楼市热情推到了近两年的一个高峰。

今年5月,招商双玺三期取得预售证,此次开盘是深圳首个采取政府监督摇号开盘的项目。彼时,167套房源备案价均为12万元/平方米,价格区间在8.17万-15.42万元/平方米。整体均价在12万左右,算下来一套的价格大部分在两千万以上。

而即便如此,还是被市场认为“划算”,因为该楼盘附近的半岛城邦价格已经卖到了14万+,而这里的低楼层还有8万的价格。购房者需要提前交过500万诚意金才拿到摇号资格,666人认筹,冻结资金33.3亿元,167套房源被抢购一空。

6月15日,万科蛇口公馆也采用摇号选房,只不过这次是采取官方摇号系统开盘。均价8.55万元/平方米,最低7.97万元/平方米。万科蛇口公馆在前海公证处,使用公证处的系统,对通过资料审核并完成诚意登记手续的诚意客户进行摇号,以确定选房顺序。缴纳诚意金的客户总共为669组,均为自然人,万科蛇口公馆此次开盘的可售房源为194套。669人抢194套,中签率29%左右。

对比周边项目均价,万科蛇口公馆具有相当大的优势。和其他新房摇号的城市一样,参与摇号,中签即挣钱,是认筹者众多的主要原因。据了解,周边二手房栖游记在售,挂盘价格区间为6.7万~9.7万元/平方米;港湾花园在售,价格区间约6万~7.4万元/平方米;周边卖得最好的二手房是春树里,成交价格为5.7万~8.2万元/平方米。

6月27日,华润城润府三期开盘。据深圳华润城官方消息,本次三期共741套住宅,户型为89~190平方米的2~4房,将采取线上认筹和官方摇号的方式销售,诚意金200万。预售住宅备案价格为7.53万-9.27万元/平方米。

地处南山核心地段,近万象天地、地铁站,带南山外国语学校(集团)旗下新大冲小学及九年一贯制科华学校学区,此前的一期、二期开盘均引发大量关注。据中介网上显示,华润城润府一期二手房挂牌价为10~11万元/平方米。周边二手房均价也在9万元/平方米左右。最低约800万的总价、8万多的单价,让更多刚需人群“摩拳擦掌”。

据深圳华润城微信公众号6月28日晚间披露,本次公证选房于6月28日上午7点启动签到,9点客户开始进入选房区选房,在17点32分公证摇号762号时,本次推售的741套住宅房源售罄。即不满9个小时741套住宅房源售罄。

对比以上三个摇号楼盘发现,这些“遭抢”楼盘的地段、配套等都比较好,属于稀缺资源。大部分购房者看好深圳未来发展,持有核心优质资产保值增值;其次在限价下,价格低于消费者预期,有“买到即赚到”的心态;再次就是资金需要释放,毕竟房产相对股市、理财产品来说比较有保障,也可以改善居住需求。

新房二手房价格倒挂

“限价”环境下,深圳楼市新入市的新房与周围二手房价格形成倒挂,新房成为了市场上的“香饽饽”。购房群体远大于房源数量,优质新房往往一房难求,“喝茶费”、“提前订房”等违规操作的传闻不绝于耳。

“镁刻地产”记者了解到,包括华润城润府三期、中洲湾一期、华强城一期等项目更是在开盘前接连发布声明,以正视听。对于海上世界双玺花园三期二、三栋销售将采取“政府监督抽签选房”,深圳地产圈的舆论场也一时哗然。

业内人士认为,限价背景下一二手房价格倒挂中长期存在,当新房供应体量达到比较大规模时,二手房价格将向新房靠拢回归,这也是政府希望达到的目的——引导房价稳中回落。

实际上,出现摇号抢房现象,“限价”政策不过只是表面原因,而根源出在供求关系上。而 “限价”作为最近一轮楼市限购政策的主要内容之一,即便颇受争议,但与限购、限贷一样,发挥了应有的功能。我们可以看到,在一线城市,限价对于遏制房价上涨势头的作用不小。

Q房网数据中心市场研究员唐小赞告诉记者,限价一是对新房住宅价格的影响,最直接的就是“10·4”以后的新房住宅价格的连跌,从近22个月均价走势看,大趋势更倾向于新房价格趋稳,且随着限价政策的持续执行,价格平稳的预期不会发生改变。此外,由于新房二手的价格的联动作用,在新房价格预期稳定的情况下,二手住宅的均价也基本稳定,仅小幅微涨,呈缓慢爬坡态势。

戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端分析称,总体上深圳新房市场呈现个盘异常火热与整体低位趋稳并存的现象。新房限价严格与周边的二手房价格倒挂,在一定程度上吸引了部分投资投机需求。不过限价是一个过程,相信一二手房价格的剪刀差会越来越小,目前的新房预售价格相当于给了市场一个参考价。

调控政策再加码

7月31日,深圳楼市调控升级:暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房;供应用地上建设的商务公寓一律只租不售,个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售;居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售。此外,离婚2年内申请住房贷款,贷款首付款比例不低于七成;但离婚前无房无贷仍按三成执行,仅有一套房按五成执行,购房前2年内有两次及以上离婚记录按七成执行。

图片来源:深圳中原研究中心

至此,深圳楼市在经过一年多的严格调控政策后,创下了一手房连降21个月的纪录,为何再次加码调控政策成为严厉调控的对象?

深圳市政府在解读新政时表示,尽管市场基本平稳,但房地产市场投机炒作现场仍然存在,特别是新房市场,近期出现了企业参与炒房、个人借助离婚炒房、利用商务公寓炒房等现象,对房地产市场的健康稳定发展带来不利影响。

8月3日,深圳市政府通过深圳政府在线正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,这也意味着深圳版“房改”方案正式落地。

此次意见与前期的征求意见稿总体思路相同,意味着未来18年(2018-2035)深圳的住房发展大方针出台,业内把此次政策解读为深圳的“二次房改”。

《意见》总体设计为,坚持以住房供给侧结构性改革为主线,突出多层次、差异化、全覆盖,针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用,优化调整增量住房结构,盘活规范存量住房市场。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,这是深圳住房制度改革历史上最重要的文件,是精准落实中央“房住不炒”战略的落地性文件,是将深刻影响深圳未来多年住房供需关系体系的长期指导性文件。从某种意义上说,这份文件代表了大湾区未来房地产发展的政策导向,即在基本尊重过去房地产发展的基础上,以“房住不炒”和“住有所居”的民生价值为导向,实施住房制度的革命性变革,引导房地产进而影响国民经济向更加健康的方向发展。

购房者观望情绪增加

深圳中原数据显示,去年深圳新房供应几乎腰斩,新增供应不足之下,深圳房价仍处于高位盘整期。

今年上半年全市共新增预售项目38个,同比去年上半年下降11%。其中一季度住宅供应断层,连续两个月无一住宅项目入市,一度出现“房荒”;二季度以来供应逐渐增加,万科瑧山府、山语海二期、海上世界双玺、万科蛇口公馆、中海天钻、华润城润府三期六项目均于开盘当日告罄。

业内人士多认为,下半年随着资金压力的增加,预计房企将加快推盘节奏以回笼资金,供应量或将有所增加。

而随着调控政策再次加码,“镁刻地产”记者走访发现,目前市场短期观望情绪增加,市场热度可能下降。但现阶段限价政策持续执行,新房的关注度一时不会消退。

Q房网数据研究中心监控显示,上周(7.30-8.5)深圳全市新房住宅共成交960套,环比上涨18.37%;成交面积9.07万平方米,环比上涨14.79%;成交均价53958元/平方米,环比下跌1.72%。总体来说,新房住宅量涨价跌。

全市二手住宅共成交1554套,环比下跌1.65%;成交面积12.41万平米,环比下跌3.65%。最近三周,二手住宅过户量出现轻微三连跌,但总体来讲,周度数据表现仍相对平稳。

上述研究机构数据还显示,进入8月初,新房备案延续近两个月以来的速度,加上月初备案量惯例较集中,周度新房成交创2018年以来最高值,也是年内首次周度突破900套。7·31新政限定新购买商品住房自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让,就新房而言,出证时间一般会晚于购房时间,可以视为限制流通的年限大于3年,短期观望情绪增加,市场热度可能下降。

中原地产华润城一位工作人员告诉记者,7·31新政过去一个星期后,房价比较平稳,目前就其所在的片区二手房市场来看,价格还是比较坚挺。

“新房出来,都不够卖。新盘出来就卖完,在限价的背景下,其实挺适合刚需客户买房。二手房方面,价格还是比较坚挺,因为新的调控政策限制,3年内限售房源少。”上述工作人员表示,从当前看,信贷层面偏紧,首套房贷利率全面上浮15%增加了购房成本,限售三年加重部分客户的观望情绪,短期内买卖双方状态将更为胶着。

深圳新一轮住房新政提出的住房发展目标公布后,对深圳房价将会产生什么影响?对此,深圳市住房建设局负责人公开表示,市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定,此次住房新政明确提出,要坚持房地产调控的连续性和稳定性,严格落实各项调控措施,保障合理住房需求,抑制投资投机性需求,这些政策的贯彻落实,将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。




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