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房地产税立法引关注
2018/9/20 9:40:59    来源: CBF聚焦网

  7月16日,在2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,从房地产下一步发展情况来看,中央一方面进一步加强和完善宏观调控,同时,从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措。

  7月16日,在2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,从房地产下一步发展情况来看,中央一方面进一步加强和完善宏观调控,同时,从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措。国家统计局发言人以前很少直接提及房地产税,这次明确提出加快推进房地产税相关举措, 是一个不同寻常的信号,说明房地产税推出工作正陆续就位。

最近在社交媒体上广泛流传的消息称,倍受关注的房地产税将在2019年6月开征,且房地产税相关细则的版本目前已经相对统一,包括按房产评估值征收、家庭人均免征面积35平方米,甚至透露了税率会在0.1%至1%之间。 该消息随即迅速在网络上引发热议,免征面积、税率和征收范围成为人们关注的焦点。


房产税和房地产税的含义完全不同,前者属于财产税的范畴,后者则是一个综合性的税收体系。新税种开征必须先行立法,立法的首要问题就是产权界定——税基合理,其次是对现有房地产相关税种与房地产税的厘清。目前我们所关心的房产税话题,实质是指“房产税”改革及“房地产税”立法。一旦房地产税正式立法,新的房产税会免除优惠开始征收个人住房的税款。

日趋清晰的房地产税

7月16日,在2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇在发言中提到了要加快推进房地产税相关政策举措。

著名财税法学家、中国政法大学财税法研究中心主任施正文注意到了这一细节,因为国家统计局发言人以前很少直接提及房地产税的推进,这次明确提出释放了一个信号:房地产税推进工作正在抓紧就位。

就在一个月前,自然资源部发布消息称,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。这也被业界认为,开征房地产税的一大技术前提已经解决。

房产税的概念最早可追溯至 1950年,1986年政府规定对个人非经营用房免征房产税,成为了重要的分水岭;而当2009年至2010年房价节节攀升,政府首次明确提出“逐步推进房产税改革”,并于2011年在沪渝两地试点房产税。事实上,自从2011年上海、重庆开始试点房产税以来,关于房产税的讨论就从未停歇,何时全面开征也一直是坊间猜测和关注的焦点。

2017年12月20日,财政部部长肖捷在《人民日报》上发表的署名文章,为房地产税的推进给出了更明确的方向和表态,“立法先行、充分授权、分步推进”的房地产税推进原则也首次被提出。

今年全国两会期间,全国人大发言人张业遂透露房地产税方案已在内部征求意见;李克强总理在《政府工作报告》中也明确提出“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”;3月7日,财政部副部长史耀斌又用超过900字的“篇幅”谈及房地产税,对房地产税征收目的、征收对象和范围、计税依据和标准及推进的程序和步骤作了大致说明。

相比于以往原则性的表述,今年以来关于房地产税的说法,一次比一次具体,基本轮廓也开始逐渐清晰。“但网传的2019年6月正式开征是不可能的。”施正文明确表示,根据税收法定原则,征收房地产税首先要立法,据他了解,作为今年被列入人大立法计划预备审议项目的房地产税法最快可能会在今年年底进行审议。由于房地产税法牵涉人群较多,因此施正文预测审议期会很长,全面推进征收至少还需要两年的时间。

今年难以见到关于“地王”的消息,倒是土地流拍的新闻时有报道。中指院数据显示,今年前7个月,全国流拍地块就近800宗,不得不说,如今房企们相比于往年,在拿地上更为谨慎。

在商品房制度改革后,土地出让金成为了地方政府的重要财源。近年来,国有土地使用权出让金收入占地方政府性基金收入的比重始终维持在高位,2016年占比高达 81.79%。2017年,全国国有土地使用权出让收入同比增长40.7%,达到52059亿元,如果再加上土地和房地产相关税收,预计总收入可达到7万亿-8万亿元。

根据经济学家钟伟的估算,如果要征收房产税,理论上初始税收额约为1600亿-2000亿元之间。若房产税推出导致房地产开发遇冷,对于地方政府而言,真是捡了芝麻丢了西瓜。存量房时代正在来临,随着城区土地减少,土地财政恐难以为继。

税要怎么征

房地产税在调节房价,甚至“打击”拥有多套住房的炒房客上被“寄予厚望”,这在于它是在财产保有环节征收的直接税。和几年前人们对于房产税的高度抵触相比,如今人们对于房产税的态度逐渐缓和,最大的原因还是人们希望房产税能够对持续走高的房价产生一定的抑制作用,解决大多数人购房无力的困局。同时房产税也能作为缩小贫富差距的工具,调节收入分配和财产再分配。

虽然2011年所推行的沪渝房产税试点看起来并未形成具体影响,但是征收的方式值得借鉴。其中,上海仅对增量住房征税,而重庆重点调控高端住宅需求和抑制异地炒房投机或投资需求。而在税收管理上,两地的房产税均用于保障性住房以及公租房的建设上。

从效果来看,沪渝两地对于房产税的征收对房价的抑制以及财政的增收影响都不大。房价上,沪渝两地涨幅在这几年不输其他城市。从房产税对财政收入的贡献角度看,沪渝两地房产税收入虽然逐年上升,但是对地方税收收入、财政收入的贡献依旧十分有限。相比而言,重庆市房产税占地方公共财政收入的比重增长较为明显,从2011年的1.4%持续增长至2017年的2.9%;上海市房产税占地方公共财政收入的比重则相对较小且增长较缓。

至于房产税会不会对房价造成影响,分析师们的观点出奇的一致:不会。广发证券分析师认为,国外经验看,房产税的出台与短期房地产价格走势并无直接的相关关系。都是对于财税政策的完善和改革。东北证券也认为,房地产税在短期内有可能影响到房价,但税收对价格起到的是调节作用,长期来看不会有趋势性影响。最终决定价格的,从长期看是人口、制度和政策。因此赋予中国房产税改革多重目标不可取,合理的预期是成为地方政府的主要收入来源,而打击土地投机、引导投资决策、改善收入分配等都只能作为次要目标。

除了房产税可能对房价带来的影响,房产税给纳税人带来的税收负担,也是推进房产税过程中的一大阻碍。如何平衡民众的利益,这是大多数人所关心的事,也是房产税能否顺利推行的硬石头。

施正文指出,与增值税等典型的间接税相比,房地产税的税负不易转嫁,纳税人会有很强的税痛感,甚至超过了作为典型直接税的个人所得税,因为后者是纳税人从其流量收入中拿出一部分缴税,并可以代扣代缴;而房地产税则是以存量财产的市场价值为税基,与作为税源的个人收入相分离,可能出现在收入不高甚至没有收入的情况下也要缴税,并且无法采取扣缴的征收方式。

对此,业内专家指出,在征收房产税的同时,需要统筹适度降低建设、交易环节税费负担,使得房地产税的总税负相对平稳。此外,建立综合与分类相结合的个人所得税制度,落实房贷利息个税抵扣也或将是其中重要的配套环节。

“所以我们既要看到征收房地产税可以增加住房持有者成本,在一定程度上遏制炒房者,抑制住房投资性需求,也要注意避免出现广泛‘误伤’的情况。”施正文强调,税负是否适度合理、征收是否公平合法、使用是否高效惠民等都会直接影响房地产税的推进效果。

据北京大学教授、中国财税法学研究会会长刘剑文透露,早先业内对房地产税是按套征收还是按面积征收有讨论,现在已基本确定未来将按面积征收,因为这样更公平,更能体现房屋的具体价值。

施正文补充指出,按面积进行免征扣除,也有利于将征税范围限定在少数高端人群,即只对多套房、高端房征收,对居民用于基本居住需求的住房不征税。

在施正文看来,流传的家庭人均免征面积35平方米过低,免征面积不应低于人均60平方米,以一个三口之家来算,可有180平方米的免征面积,相当于两套普通两居室的面积,那些并非很富裕,努力给孩子置办出一套结婚住房的家庭来说,不会因此被征税。

“免征面积应该划定一个浮动范围,在一些房市资源没那么紧张的地区,可以将人均免征面积设置的更高,有利于房地产税的稳步推进。”施正文说。对于税率,刘剑文强调不宜定得过高,必须考虑住房者的实际承受能力,因此基准税率可不超过0.5%,最高税率不应超过1%。

考虑到调节收入分配的功能,施正文建议可以学习日本、新加坡等国的经验,对高端住宅、具有强烈投资投机性的囤积性住房,实行累进税率,但考虑到税负和不能过分“打击”,最高税率也不宜超过2%。

目前已经确定,房地产税会以房地产的市场评估价值作为计税依据,但在个别大城市,房价泡沫过高,会对确定计税依据带来负面影响。施正文透露,未来会在计算税基时进行打折,具体幅度视各地房地产市场情况而定,使税负能够为居民合理承受。他建议可实行按周期评估税基,每3年至5年为一次,税基评估可委托房地产评估中介机构进行,作为第三方信息由税务机关在税额评定中予以审查确认。

除去这些最基本的税收要素,征收房地产税的同时还要配套降低、清理并减少房地产建设交易环节的相关税费,包括建立科学有效的征收管理体系等,因此,刘剑文强调对房地产税不应操之过急,而是要在科学研究、民主论证的基础上稳步推进。

专家:或按区域来划分

“即便通过了立法,也不意味着房产税就要全面开征了,各地会因地制宜地推进。”施正文强调,这也是国家推行房地产税“充分授权”“分步推进”原则的必然要求。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、研究员倪鹏飞分析称,房地产税改革,应立法先行。首先要通过制定全国性法律为房地产税开征创造法理依据。其次,应充分授权,让地方负主责。房地产税属于地方税,充分授权地方政府根据法律确定总体框架,结合各地发展水平、市场形势等具体实际,确定征收具体的时间、税率、税基、起征点、减免以及配套方案。据悉,我国住宅有央产、单位产权和私有产权房,还有房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等很多种,甚至还有“小产权”房,各方面关系复杂。

“房地产税是抑制房地产价格泡沫,优化经济结构的重要举措。”房地产税的推行要给地方政府充分授权,就是让地方能根据各地实际情况来因地制宜地决定具体实施方案,在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象等。施正文解释。

中国人民银行研究局局长徐忠表示,我国房地产税试点的条件已经相对成熟。对于房地产市场来说,位置和区域是最重要的。这样一个市场最适合各个地方去搞试点,这是现阶段最可以做的事。如果选中国的一个城市做试点,无论是上海、北京或者其他地方,一旦出现问题对中国整个经济不会有那么大的损害,风险是可控的。

同时,房地产税作为地方税种,地方政府有试点的积极性。可以在中央“顶层设计”的框架下,地方政府依据各地差异化的位置和区域开展“基层试错”。反而如果不愿发动地方试点,各地方政府都将矛盾上移,中央就很难做出一个真正的决策。这里面提到的房地产税并不是像现在上海、重庆搞的这种,它们不是真正意义上的房地产税。

施正文建议,全国人大制定的房地产税法应当定位于框架性立法,只对基本税制要素作出原则性和底线性规定,以保证房地产税在全国基本政策的协调一致,同时要给地方留出充分的立法空间,例如,只规定最低免税面积、税率幅度、税率种类适用、税基评估原则等,其具体政策、税制规则和开征时间由各个地方通过制定实施条例做出因地制宜的细化规定。

不过,刘剑文强调,为了保证税收的公平性、统一性,这种授权范围也不会定的过宽,比如,全国各地推行的时间范围可能会要求在两年至3年内全部实施。

针对房地产税地方授权,肖捷曾表示要适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。史耀斌也明确房地产税的收入归属于地方政府。

刘剑文指出,从国际经验来看,房地产税由于税基规模较大、透明且不易移动,因此,在美国、英国、加拿大等国家,都将房地产税作为地方政府的主体税种,承担着筹集地方财政收入,保障地方政府公共职能行使的重要功能。

一直以来,针对房地产税讨论更多的是能否调节房价。但筹集财政收入,特别是用来满足地方政府提供公共服务的需求这一重要作用却被相对忽视。刘剑文指出,将来房地产税的税收将主要用于保护环境、维护治安、提供义务教育、改善公共设施服务等民生需要。



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