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房地产关键指标 悖论背后发生了什么
2019/3/25 11:04:41    来源:中国建筑装饰网

  在房地产全行业高喊提高周转率的情况下,为什么关键指标产生了背离?

  在房地产全行业高喊提高周转率的情况下,为什么关键指标产生了背离?

2018 年中国房地产市场又创出了一个奇迹,商品房销售面积达到17.1654亿平方米,相较上年增长1.3%,商品房销售额 14.9973 万亿元,增长12.2%,均再创历史新高。虽然一些高调的开发商没有达到去年初雄心勃勃的销售额,但 2018 年销售额超过 100 亿元的房企也有 156 家。

但市场上也存在着一些疑问,譬如会不会进入补库存的阶段,譬如为什么新开工增速和施工、竣工增速之间存在悖论等。

目前来看上述两个疑问,其中第一个疑问,单从商品住宅 2018 年新开工面积增速来看,补库存是无疑的。但第二个疑问就没那么容易解释了。

一般来说,开发商拍下了土地,就会迅速进入图纸设计、开工建设环节,2018 年很多开发商在此环节下功夫,目的是提高周转率。

一旦商品住宅进入开工建设,那么在统计数据上就显示为新开工面积。

2018 年 3 月起,全国商品住宅新开工面积增速一改此前 10 个月的颓势,开始一路上扬。数据显示,2018 年全年新开工面积达到 20.93 亿平方米,全年增长 17.2%,较 2017 年抬升 10.2 个百分点。

按照常识来说,房子开建的多了,自然在建的就多了,开发商也能卖出更多,最后房子建好的也多了。从数据上来讲,就是商品住宅新开工增长,自然会带来施工面积、销售面积的增长,进而带来竣工面积的增长。

从逻辑关系上看,就是在“新开工—施工—竣工”链条下,新开工是一个领先指标,同步或略领先于施工面积增速变化。其中,新开工面积是施工面积的重要构成,2010 年前占施工面积比重维持在 40% 左右,近年来虽有所下降,但占比仍维持在 20% 以上。

但 2018 年的现实是,新开工面积增速一路上扬,全年增长 17.2%;而施工面积增速微幅攀升,2018 年上半年持续回落、下半年才略修复至 5.2%,仅较 2017 年抬升 2.2 个百分点;销售面积增速呈波浪式起伏但最终创历史新高;更重要的是竣工面积增速近乎持平,而且从 2017 年 8 月以来连续 16 个月零轴线之下(也就是处于负增长态势)。

固然这四项数据之间容易存在时滞,但对比 2010 年以来的数据情况,2018 年属于一个典型的背离现象。这种背离之前也出现过,譬如 2013 年 8月 ~12 月新开工面积增速与竣工面积增速之间,但属于很短暂的现象。

这种背离甚至可以称为悖论,在房地产全行业高喊提高周转率的情况下显得尤为不正常,这是为什么呢?

笔者认为,第一种可能是,在2018 年房地产全行业资金链紧张程度超过往常的情形下,开发商提高周转率是正确的,那么为了通过期房销售获取更多的资金,就必须加快已拍下土地的开工建设,迅速搭起样板房来销售。在数据上体现为新开工面积连续 10 个月一路上扬。

第二种可能是,“开工—在建—销售—竣工”这个链条过程中出现了跳跃或者停顿,商品住宅在新开工之后,也进行了施工,但很快就搭起了样板房,完成了期房的销售,而一旦销售完成了,施工就进入不紧不慢的阶段甚至停工(这是有实际数据支撑的,2018 年房地产净停工面积预计 6.7 亿平方米),竣工日期因此放缓甚至遥遥无期。从 2018年全年数据走势上看,体现为施工面积增速微弱上行,竣工面积基本持平。

其中停工数据的增长来自于三线城市和中小房企,长江证券的一份研究数据表明,三线及以下城市净停工现象最为显著,2015 和 2018 年占全国停工面积比重分别为 67% 和 74%,并远超过该能级城市施工面积占全国比重。而对于中小房企而言,在资金压力较大的情况下,通过并购重组或业务转型等方式加速退出,导致停工、缓建的房地产项目增加。

从上述两种可能来看,房地产行业的高周转其实只进行到了销售完成的环节,离竣工还差得远呢!而其中最根本的原因应该就在于,房地产行业资金链紧张,影响了施工和竣工的进程。

不仅如此,还有一个现象值得注意,那就是开发商的抵押撤销正在变得更加迟缓。据笔者了解,这种现象在不少开发商中存在。拍地、新开工很容易,因为开发商一旦拍下土地,就可以用土地向银行抵押,获取一笔贷款来进入新开工环节,但抵押撤销可就麻烦了,这需要把贷款还了才能撤销抵押。

虽然开发商通过期房销售实现了部分现金的回笼,但对于撤销抵押来说还远不够,撤销一套在建商品住宅的抵押,譬如买房者的银行贷款 100 万元可以到达开发商的账面上,但开发商为了撤销抵押需要归还 120 万元贷款,也就是说现金流是负的,因此都缺乏动力去及时撤销抵押。而抵押不撤销,买房者就无法及时申请到银行贷款,这导致了目前买房者和开发商之间的矛盾。

造成单一楼盘的在建商品住宅抵押大面积难以撤销的原因往上追溯,就是开发商销售了一个楼盘,但是把资金用于多个楼盘的开工,相当于一个茶杯盖在几个的茶杯之间周旋,结果就是总有茶杯是没有盖子的。

2018 年的商品住宅质量问题暴露了不少,不少单价 10 万元上下的豪宅竟然也出现装修偷工减料的情况,真是细思极恐。而在施工、竣工与新开工数据背离的情况下,交房延期会不会是一个普遍现象呢?这是 2019 年房地产市场最需要正视的一个问题。

(文章来源:中国房地产金融)



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