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土地市场降温房企表现分化 龙头房企借机逆周期拿地
2019/8/12 9:33:15    来源:华夏时报

土地市场依然处于“强者恒强”时代。据克而瑞、中国指数研究院等机构近期发布的数据显示,无论是从1-7月、还是7月单月拿地情况来看,冲在前列的依然是龙头房企。

土地市场依然处于“强者恒强”时代。据克而瑞、中国指数研究院等机构近期发布的数据显示,无论是从1-7月、还是7月单月拿地情况来看,冲在前列的依然是龙头房企。

业内人士普遍认为,拿地对资金的占用规模较大,考验房企的资金实力和营运能力。因而在当下愈发紧张的融资环境中,那些信用评级高、资金杠杆低的优质房企依然能够如愿以偿。克而瑞指出,在融资收紧的大趋势下,规模房企的优势会持续放大,预计下半年百强房企新增货值集中度仍将进一步提升,维持强者恒强的格局,而排名靠后的小规模企业逐渐失去主动权。

中原地产首席分析师张大伟判断,预计8月开始,土地市场与楼市一样,可能再回至今年一季度水平,整体土地市场降温的可能性非常大。正如其所言,8月7日上午,南京集中拍卖10块地,多幅地块仅竞价1轮即以底价成交,同时迈皋桥地块、江宁大学城等出让地块的楼板价较此前也明显下降。

房企拿地热情消退

7月最后一周,土地市场的热度与气温一样居高不下:7月26日,俊发集团在昆明以91.97亿元夺得昆明官渡区新螺蛳湾片区11宗地,刷新昆明土地拍卖成交总价纪录,亦创下今年以来的全国总价纪录;7月30日,新世界中国又以97.9亿总价拿下杭州望江地块,刷新了“全国总价地王”的纪录;7月31日,福建福州集中出让10宗地块,总成交价达199.73亿元,建发、蓝光、正荣等均有斩获。

但事实上,7月以来,受信托与境外融资政策收紧的预期影响,房企的拿地热情已经明显“退烧”。

“本月房企土地投资规模与上月基本持平,7·30会议再提‘房住不炒’,融资持续收紧情况下企业拿地仍处低位。”来自克而瑞地产研究近期发布的报告显示,7月份,300城经营性土地成交建面1.79亿平米,同、环比分别减少8%和7%;土拍溢价率进一步回落至12.9%,环比再降6个百分点,各线城市溢价率全线回落。

诸葛找房数据研究中心的土地成交数据同样证实了土地市场的降温:7月全国主要地级市溢价率为14.11%,环比上月大幅下跌5.82%;全国主要地级市共流拍37宗地块,流拍率为4.11%。

诸葛找房数据研究中心认为,从溢价率持续下跌及流拍率小幅升高,说明房企拿地更加谨慎。《华夏时报》记者在上述克而瑞报告看到,近六成百强房企7月拿地金额远低于前6个月平均水平,部分房企甚至“零拿地”。克而瑞强调,一些上半年积极补充土储的房企有意在下半年放缓投资节奏。例如,卓越集团、弘阳地产7月仅新增2幅和3幅土地,下半年伊始有意减缓投资,龙湖集团、世茂房地产等在7月明显放缓脚步,单月拿地金额较前6个月降幅均在70%以上。

值得注意的是,市场仍处于“强者恒强”的时代。在中原地产、克而瑞、中国指数研究院等多家机构近期发布的拿地排行榜单上,无论是从1-7月、还是7月单月拿地情况来看,龙头房企和具备相当规模的国(央)企们均稳居前列:碧桂园、万科、融创占领了榜单前三位,中海、保利、绿地控股等大型国企也均位列榜单前十。

张大伟分析指出,“整体看,资金成本成为企业拿地的主要决定因素”。因此,在融资寒冬的当下,这些现金流充足、融资成本低、抵御风险能力强的规模房企、或是“背靠大山”的国企、央企得以成为拿地主力。例如,中海继6月在深圳、合肥等一二线城市积极纳储之后,7月又在北京、成都、天津等地拿下多幅土地;绿地控股在7月拿下15幅地块。此外,根据克而瑞的数据,部分想要在规模上再上台阶的房企,如绿城、新力、东原等,单月拿地金额较前6个月平均涨幅较大。

但在布局上,这些企业显示出愈发谨慎的一面,多数布局集中于一线城市或者强二线城市。克而瑞指出,截至7月末,百强房企新增土储中有50%建面位于一二线城市,其总占比环比再增加3个百分点,投资逐步聚焦高能级城市的趋势明显。

下半年土地市场或“回至一季度水平”

进入8月的土地市场,供应仍颇为充足,近期包括南京、武汉、无锡等多个热门城市都在积极挂牌出让地块。但延续7月的降温行情,8月的土地市场,热度并未出现明显上升。

记者注意到,8月7日上午,南京市集中拍卖10块地,出让总面积近43公顷,起拍总价46.8亿元。其中,4幅分别位于迈皋桥、龙潭、江宁大学城、正方新城的住宅地块备受关注,吸引了多家开发商报名。不过,当天的土拍结果却有些出人意料:多个商办、教育地块,以及龙潭住宅地块都只竞价1轮,以底价成交。另外3幅住宅地块的出让价也较此前有了较为明显的下降。

对于土地市场接下来的走势,业内人士的看法较为一致。张大伟判断,整体看,房企的资金链分化严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段。预计8月开始,土地市场与楼市一样,可能再回至今年一季度水平。整体土地市场降温的可能性非常大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则告诉记者,未来土地供应可能会有所放缓,特别是针对某些近期地价较高、土地供应较多的地区,会在原有供地计划的基础上稍微放缓。“为了稳房价,适当增加土地供应是必要的,不能盲目暂停,但不允许高价地王等的出现,这也是当前市场管控的主要导向。”

克而瑞报告也指出,当前土地市场形势严峻,融资收紧犹如釜底抽薪,对土地市场影响将是“致命”的。鉴于7月份是下半年土地投资的阶段性低点,叠加2018年土地市场拐点起始于7月份,预计下半年土地市场将延续相对较低迷的走势。

而在融资收紧的大趋势下,规模房企的优势会持续放大,预计下半年百强房企新增货值集中度仍将进一步提升,维持强者恒强的格局,而排名靠后的小规模企业逐渐失去主动权。此外,从近期土地拍卖来看,已有部分城市郊县区域地块流拍,热度分化显著,房企投资仍需更加谨慎,策略上聚焦二线城市优质地块,不拿高价地,警惕土拍过热核心城市未来的调控风险。

从拿地策略上看,房企们依然谨慎。正黄控股常务副总裁、正黄地产总裁项波告诉《华夏时报》记者,作为中型房企,公司一直对拿地、规模“有很强的意愿和诉求”。但在市场的下行期,房企拿地应充分考虑对项目的选择以及城市布局的考虑,进行甄别。目前,公司倾向一线城市周边的卫星城、发展迅速的新一线城市,还有一定规模的二线城市与极具潜力的三四线城市。而在8月2日举办的半年业绩会上,阳光城执行副总裁吴建斌向包括《华夏时报》记者在内的多家媒体表示,公司坚持以收定支的策略,拿地金额约是回款的50%,当然“拿地也是要看时机、条件,最主要的是和公司的回流资金挂钩”。



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关键词: 土地市场 建筑