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全装修商品房预售合同纠纷中的三个难点问题
2020/3/5 11:05:07    来源:人民法院报

全装修住宅是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的新建城镇商品住宅中的集合式住宅(《商品住宅装修一次到位实施细则》第1.1.2条规定)。

全装修住宅是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的新建城镇商品住宅中的集合式住宅(《商品住宅装修一次到位实施细则》第1.1.2条规定)。全装修住宅因可减少住宅使用的中间环节,规范装修市场,节约资源,减少环境污染并提高物业品质,最终促进住宅产业化的发展,因此受到越来越多的地方政府的重视。但对于全装修商品房预售合同纠纷的处理,实践中尚未形成较为统一的裁判规则,其中疑难问题所在多有。鉴于此,本文拟对全装修商品房预售合同纠纷中的三个难点问题略作分析和探讨。

一、买受人可否以装修标准缩水为由主张差价损失

对于该问题,笔者认为,应当遵循区分纠纷的类型,并根据不同的类型确定不同的判断标准,同时,行政措施和司法救济合力,引导全装修房屋预售市场健康有序发展。

区分类型。全装修商品房预售合同纠纷中是否存在装修标准缩水问题的处理,可根据买受人可否对装修价值进行预测、评估以作出是否缔约为条件,区分为两种不同的情形:其一,商品房买卖合同中对装修所用主要材料的品牌、型号、数量进行明确约定,或开发商提供了装修样板房的情形。此情形下,因买受人实际掌握了装修所用材料的品牌、型号、数量,可以据此判断装修的价值。其二,商品房买卖合同中仅约定装修标准,而未约定具体品牌、型号、数量,且开发商未提供样板房的情形。此情形下,买受人无从判断装修的价值,即其在作出意思表示时,无法预测装修的结果。

确定标准。主观价值论认为价值只能通过人们在自由市场中的实际行为和选择得到体现,对价只要当事人主观上认为具有等值性即可,客观上价值是否相当在所不问。客观价值论则认为商品的价值是客观存在的,是凝结于其中的人类无差别劳动。目前主流的观点认为,采用客观价值论抑或主观价值论,应依据合同的程序正义和实质正义。程序正义审查的是当事人在合同缔结、履行的过程中地位是否平等、意思是否自由。实质正义审查的是合同所反映的当事人之间权利义务关系本身是否妥当、是否等值。如果合同的缔结过程程序上是正义的,应采用主观价值论,尊重当事人谈判的结果;如果合同的程序正义无法保障,则要进行实体性正义的审查,判断合同的内容是否平等、均衡。根据以上所述,对第一种情形,应采主观价值论,司法不干涉当事人的意思自治,除能举证证明开发商所使用的材料的品牌、型号、数量与约定不符的情形外,买受人主张装修标准缩水的,应当驳回其请求;对第二种情形,则应采取客观价值论。

合力规制。采取客观价值论时,案件具体如何处理,无法避免一些担忧:商品房预售合同中涉及的买受人众多,一旦可以通过鉴定的方式来判断装修是否符合约定的标准,可能会导致买受人不管对装修是否满意,都会对装修标准提出异议,会造成大量长期未结案,对商品房市场造成极大的冲击,这显然不是司法作为一种社会矛盾消解机制应当扮演的角色。因此,买受人的权利固然不能漠视,但全装修作为一种新鲜的、处理难度极大的社会问题,显然也不可能是法院一家之力就可以完全解决的,笔者认为可从两个方面着手:其一,行政方面。行政主管部门强化商品房买卖合同备案的管理,并加大对开发商备案违规的处罚力度,而备案的示范合同中,装修的具体品牌、型号、数量应是其必须具备的内容。如此可保障买受人对装修标准的预测,从而采主观价值理论来处理双方产生的纠纷,这既是规范市场行为,也是妥善处理这类纠纷的最有效的途径。其二,司法方面。对于极少数合同中未列明具体品牌、型号、数量的情形,考虑到这类纠纷的涉众型,而开发商通常会在一个楼盘中提供有限几种不同的装修方案,因此可采取类型化处理的方式,即对每种装修方案作出一个司法鉴定,其他同类型房屋参照上述鉴定是结论来处理。当然,在行政与司法未能协调一致的情形下,采取客观价值论,以鉴定的方式来判断装修是否缩水应当慎之又慎。

二、买受人可否以装修质量问题为由拒绝收房

未进行装修的商品房称之为毛坯房。毛坯房不能直接居住,还不是真正意义上完整的物业产品,因此对毛坯房进行装修对于房屋的居住使用是不可或缺的。全装修住宅实现了商品住宅一步装修到位,其与商品房本身共同构成了开发商应交付的标的物。合同法第一百四十八条规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。” 标的物于其风险转移之时应当具备约定的性状,没有约定时,应当具备适用于合同预定的使用目的或者通常的使用目的,并具备同种标的物一般应具备的、买受人从物的种类上可以期待的性状。因此,如果装修质量存在缺陷,致使房屋居住使用的功能受限,或者装修不符合约定的交付条件时,买受人有权拒收。具体情形有:

装修不符合约定的交付条件。商品房买卖合同,一般会对交付条件进行约定,全装修商品房预售合同中,则还会同时约定装修的交付条件,如《浙江省商品房买卖合同(预售)示范文本》第十一条商品房相关设施设备交付条件就约定了厨房和卫生间于交付时可以正常使用作为交付条件,同时约定在约定交付日未达到交付上述条件的,出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。若约定的交付条件未能达到,则买受人有权拒收,并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。

装修质量问题影响房屋居住使用功能的实现。全装修商品房预售合同中,开发商交付给买受人的是经过装修的成品房,买受人购买商品房的目的,是为了居住使用。倘若因装修质量问题导致房屋居住、使用的某项功能不能实现,则即使合同中未约定为交付条件,买受人也可依据合同法第一百四十八条之规定拒绝受领房屋。如为了增加房屋居住的舒适性,合同约定了铺设地暖或安装中央空调,若因质量问题,地暖不能制热,或者中央空调不能制冷,则买受人有权拒绝收房,并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。

装修风格与约定不符。实践中,有些开发商为买受人提供了多种装修样板以供选择,倘若买受人选择了美式乡村风格的装修,实际交付时因开发商之错误装修为日韩简约风格,则买受人有权选择拒收。其原因是,房屋价值巨大,装修也通常耗资不菲,家装风格通常影响买受人的居住体验,以至影响合同目的的实现。但是,因装修已经完成,并不存在质量问题,拆除后重新装修损耗过大,应认定为经济上履行不能,买受人可拒收房屋并解除合同,但其拒收房屋后要求出卖人承担逾期交房责任,则不应支持(逾期交房以交付房屋义务仍具履行可能性为前提)。当然,该情形下买受人也可受领房屋,同时要求出卖人承担不完全履行的违约责任。

除上述情形外,对于一般的质量瑕疵,买受人无权拒收房屋,但因出卖人未完全履行合同义务,买受人可要求出卖人承担维修责任,对于维修期间的所产生的房屋无法使用的损失,可要求出卖人赔偿。

三、买受人可否就装修的某项材料依据消费者权益保护法要求开发商承担退一赔三的责任

笔者认为,消费者权益保护法不适用商品房买卖合同纠纷。全装修住宅中涉及装修的材料,尤其是一些电器设备,比如空调、冰箱、抽油烟机等,这些设备是否适用消费者权益保护法呢?笔者认为也不适用。出卖人交付的是一个经过装修的房屋而非房屋与装修材料,全装修住宅是房屋与装修合体。与因房屋建材质量缺陷而形成的问题,只能通过房屋质量问题而不能通过建材质量问题提出请求一样,对装修中使用的材料,只能通过对装修提出请求,而不能对建材提出请求。所以,消费者权益保护法不适用商品房买卖合同纠纷,也不适用全装修商品房买卖合同。

(作者单位:浙江省杭州市中级人民法院)




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