房地产行业研究周报:房产税试点落地 政策空间灵活
2021/10/26 10:35:59    来源: 申港证券

事件: 10 月23 日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。近一年房产税在不同场合被频频提及,终于在年内确认落地。

投资摘要:

每周一谈:房产税试点落地政策空间灵活

事件: 10 月23 日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。近一年房产税在不同场合被频频提及,终于在年内确认落地。

从会议内容来看,本次试点期限完成预计仍需6 年时间,考虑到立法程序,房产税落地预计仍需7-8 年以上时间。试点启动将在市场适宜的时点推出,时点选择将充分呵护当前房地产市场稳定,政策细则将结合各地实际灵活调整。从政策层面来说,房产税靴子落地,行业短期政策利空出尽。

从房产税本次试点的背景来看,房产税推出将进一步完善市场价格管控长效机制,房价上涨压力较大,炒房现象较严重的城市,以及在扣除合理的抵扣面积后的多套房或豪宅,将可能成为本次房产税的重点关注征收方向。此外房产税作为税收手段,在城市化进程后可以提供财政收入补充,考虑到我国城镇化进展已进入中后期,地方政府依赖的土地财政模式终将逐步陷入困境,而房产税关系重大,推出进度注定缓慢,及早推行房产税试点也显得必要。房产税可调节财富分配,调节贫富差距。随着“共同富裕”概念提出,消减贫富差距,激活社会活力,成为我国发展的新方向。通过合理的免征面积,以及分段税收等形式,房产税可以对不同财富群体起到收入调节作用。

从房产税试点影响来看,相较上海与重庆试点推行时期,我国的基本面已发生了很大变化,最终政策将如何落定推广,仍有待政策与市场共同给出答案。参考上海及重庆模式,房产税对调控房价、提供财政收入都影响有限。

二城的房产税率偏低、免征面积大、征收对象范围小是主要原因。

试点城市、税率及税基的选择需合理设置,房产税落地的同时,保障房地产市场稳定同样重要。房产税出台一方面承担着补充财政收入、抑制房价过热、调节贫富差距的使命,则相较上海、重庆模式,需提升税率,扩大增收范围;另一方面为了避免居民负担过大,对房地产市场稳定造成负面影响,税率及税基设置也应合理。

数据追踪(10 月18-24 日):

新房市场: 30 城新成交面积单周同比及累计同比分别为-26PCT、+16PCT,一线城市-13 PCT,+30 PCT,二线城市-25 PCT,+25 PCT,三线城市-41 PCT,-1 PCT。

二手房市场:14 城二手房成交面积单周同比-37 PCT,累计同比+1 PCT。

土地市场:100 城土地供应建筑面积累计同比-18PCT,成交建筑面积累计同比-15PCT,成交金额累计同比-3PCT,土地成交溢价率为3%。

城市行情:本周一线城市销售面积整体稳定,北京环比+31PCT、上海+33PCT,广州-7PCT、深圳-63PCT(网签滞后)。二线城市销售面积环比普遍为负增长。

投资策略:9 月房地产市场层面仍在逐步探底,但政策层面已出现底部特征,未来行业资金紧张的现状有望边际改善,市场情绪有所修复。建议关注自造血能力强行业龙头保利发展、万科A,受资金政策面边际放松修复的民营企业龙头新城控股、金科股份。

风险提示:销售市场加速下行,个别房企出现债务违约暴雷,政策超预期调控。



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