吉林市2022年老旧小区改造工作实施方案公布
2021/11/22 17:10:17    来源:吉林市住建局网站

  为深入贯彻国家和省推进城镇老旧小区改造的决策部署, 落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作指导意见》( 国办发 〔2020〕 23 号,《吉林省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》( 吉政办发〔2020〕30 号) 精神, 结合我市实际, 制定此方案。


为深入贯彻国家和省推进城镇老旧小区改造的决策部署, 落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作指导意见》( 国办发 〔2020〕 23 号,《吉林省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》( 吉政办发〔2020〕30 号) 精神, 结合我市实际, 制定此方案。


一、 指导思想


以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导, 全面贯彻落实习近平总书记视察吉林重要讲话重要指示精神, 坚持以人民为中心的发展思想, 贯彻新发展理念, 按照高质量发展要求, 认真解决城镇老旧小区市政基础设施不完善、 环境及配套设施不完备、服务设施不健全等突出问题, 全面提升基层治理能力, 切实增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。


二、 基本原则


(一) 坚持以人为本, 精准施策。 以满足城市居民需要为工作的出发点和落脚点, 既尽力而为又量力而行, 征求居民意见并科学确定改造内容和目标; 杜绝政绩工程, 形象工程; 动员群众参与, 顺应群众期盼, 推动建设新型绿色完整社区。


(二) 坚持统筹规划, 因地制宜。 以社区为单位, 落实 “ 一区一规划”;打破小区分割, 统一设计、 改造、 管理, 鼓励集中连片改造;体现小区特点, 合理制定改造方案, 对照改造内容, 制定改造清单, 确保居住小区的基础功能, 优化小区内部及周边区域, 努力拓展公共空间和配套服务功能。


(三) 坚持机制创新, 共建共管。 以加强基层党建为引领, 将治理能力建设融入改造过程, 建立和完善基层党组织领导和基层群众自治机制, 加强社区治理体系建设。 充分调动居民与小区相关联单位和社会力量积极性, 广泛开展 “ 美好环境与幸福生活共同缔造”活动; 落实历史建筑保护修缮要求, 保护历史文化街区, 延续历史文脉, 展现城市特色。


三、 改造范围


城镇老旧小区是指城市或县城 (城关镇) 建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、 社区服务设施不健全、 居民改造意愿强烈的住宅小区 (含单栋住宅楼) 。 拟进行征收补偿安置, 或者拟以拆除新建方式实施改造的住宅小区 (含单栋住宅楼) , 不纳入城镇老旧小区改造计划。


四、 任务目标


(一) “ 十四五” 期间老旧小区改造整体计划。 按照 “ 尽力而为、 量力而行”原则, 统筹市、 区财政承受能力、 居民意愿等多方因素, “ 十四五” 期间计划改造老旧小区 295 个, 涉及住宅楼 2048 栋、建筑面积 1200. 9 万平方米, 惠及居民 14. 4 万户,力争基本完成 2005 年底前建成的城镇老旧小区改造。 2021 年已改造老旧小区 58 个, 涉及住宅楼 433 栋、 建筑面积 267 万平方米, 惠及居民 2. 9 万户, 总投资约 4. 6 亿元。


(二) 2022 年老旧小区改造工作目标。 根据各区政府 ( 开发区管委会) 前期申报和我市向省住房和城乡建设厅上报的改造计划, 2022 年计划改造全市老旧小区 60 个, 涉及住宅楼 286 栋、建筑面积 157. 94 万平方米、 居民 2 万户。 计划 2022 年 3 月底前完成施工招投标等前期准备工作, 4 月中旬全面开工, 10 月底主体完工, 12 月底前完成竣工验收。


(三) 剩余老旧小区改造任务。 将于 2023 - 2025 年逐步完成。


五、 改造内容


按照基础类、 完善类、 提升类三类改造内容, 结合城市更新, 对城镇老旧小区及周边区域的改造内容进行完善和提升。


(一) 基础类。满足居民安全需要和基本生活需求, 主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、 外墙、 楼梯等公共部位维修等。 其中, 改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、 供电、 弱电、 道路、供气、 供热、 消防、 安防、 生活垃圾分类、 移动通信等基础设施, 以及光纤入户、架空线规整 ( 入地) 等。 改造最低标准如下:


1.供水、 排水、 供热、 供气。 对供水、 排水、 供热、 供气管线及设施存在安全隐患、 超过使用年限、 老化损坏、不满足正常使用或不符合现行相关标准要求的设施设备进行充分检查、 检测与评定, 并依照现行规范标准进行改造升级。


2.供电。 由产权单位梳理、 统筹规划、 整体设计, 按现行规范的相关规定进行直接处理, 消除小区内存在的安全隐患。


3.弱电、 移动通讯。 由产权单位梳理、 统筹规划、 整体设计, 通过优化线路结构进行改造, 对严重影响小区周边环境的室外架空线缆进行有序规整, 同步对废弃的线路、线杆及各种安放在墙体上的负载物进行清理。


4.道路。 优化老旧小区交通流线, 规范行车秩序, 实现老旧小区交通顺畅、 消防通道畅通; 完善修复小区内破损路面, 保证居民出行方便、 安全。


5.生活垃圾分类。 完善小区内垃圾收集、 转运设施, 规划分类投放, 落实分类收集, 推进生活垃圾分类系统建设。


6.楼本体改造。 对破损陈旧的外墙重新修复粉刷; 对漏水严重的建筑屋面, 结合建筑节能进行改造; 对破旧、 黑暗、 杂乱的楼道进行修缮改造, 达到安全、 明亮、 整洁的标准, 确保楼道内外门、 外窗等公共设施使用正常。


(二) 完善类。 满足居民生活便利需要和改善型生活需求, 主要是环境及配套设施改造建设、 小区内建筑节能改造、 有条件的楼栋加装电梯等。 其中, 改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设, 整治小区及周边绿化、 照明等环境, 改造或建设小区及周边适老设施、 无障碍设施、 停车库 ( 场) 、 电动自行车及汽车充电设施、 智能快件箱、 智能信包箱、 文化休闲设施、 体育健身设施、 物业用房等配套设施。 改造最低标准如下:


1.清除违建。 对私搭乱建的违法建筑依法进行拆除, 对私自改变房屋使用功能、危及房屋安全的应恢复原状。


2.美化绿化环境。 结合居民需求, 适当增加开放性绿地, 完善配建照明设施。


3.配套设施。 结合居民需求, 适当增加停车库 ( 场) 、 体育健身设施、 物业用房、 文化休闲等配套设施。


(三) 提升类。 丰富社区服务供给、 提升居民生活品质, 主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造, 包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、 幼儿园等教育设施、 周界防护等智能感知设施, 以及养老、 托育、助餐、 家政保洁、便民市场、 便利店、 邮政快递末端综合服务站


等社区专项服务设施。 充分考虑未来 5G 网络设施建设, 支持可再生能源应用, 做好节能、 节水器具推广等工作。


六、 组织机构及责任分工


成立市老旧小区改造工作领导小组, 市政府主要领导任组长, 分管领导任副组长, 成员包括市直相关部门、 各城区政府( 开发区管委会) 及相关单位。 领导小组办公室设在市住建局, 负责综合协调和日常工作, 办公室主任由市住建局局长兼任。 各城区政府 ( 开发区管委会) 作为改造工作的实施主体, 成立推进领导小组, 每个改造小区成立指挥部, 负责具体推进改造工作。 具体分工如下:


(一) 市住房和城乡建设局。


1.组织协调全市老旧小区改造工作。


2.组织各城区政府 ( 开发区管委会) 编制老旧小区改造可行性研究报告, 并进行投资、 内容、 规模初审。


3.对老旧小区改造整体工作进行调度、 督导、 协调和不定期抽查。 工程竣工后, 会同相关部门组织综合验收和绩效考核工作。


4.按照 “ 改造一个接管一个” 的原则, 督促、 指导各城区政府 ( 开发区管委会) 对改造后的小区建立长效管理机制。


5.协调供热、 燃气、 供水企业进行管网新装和既有管网改造升级。


6.对小区下水管网更新改造、 小区内道路及配套设施改造规划及海绵城市建设内容提供技术支持。


7.指导各城区政府 ( 开发区管委会) 办理开工前各项手续。


8.协调各城区政府 ( 开发区管委会) 对施工质量和现场安全进行日常管理。


9.推进改造后老旧小区物业的专项维修资金归集、 使用及续筹。


(二) 各区政府 ( 开发区管委会) 。


1.各城区政府 ( 开发区管委会) 是改造工作的实施主体和


后续管理的责任主体, 负责结合 “ 十四五”改造计划, 统筹安排辖区内本年度老旧小区改造计划; 结合小区实际情况, 在充分征求业主意见的基础上, 每个小区制定一个改造方案。 发挥街道、 社区的主导作用, 结合基层党建工作, 积极组织发动群众、驻区企事业单位、 社会团体投入到改造工作中。


2.对改造小区的违法建 ( 构) 筑物进行拆除。


3.依据相关规定和程序, 组织项目的立项审批、 前期手续办理、 工程招投标及施工管理工作。


4.负责工程施工质量、 施工安全和文明施工管理; 负责组织工程的验收和结算评审工作。


5.确定物业管理模式, 建立长效管理机制。


6.负责改造资金筹集及拨付工作。


(三) 市发改委。 负责项目立项审批相关工作; 指导各城区政府 ( 开发区管委会) 积极争取国家有关各类资金和政策, 推进老旧小区改造工作。


(四) 市财政局。 负责改造资金筹集及拨付工作。


(五) 市委组织部。 指导各城区政府 ( 开发区管委会) 做好基层党建引领老旧小区改造及社区综合治理工作。 在整治老旧小区改造后, 积极推行 “ 红心物业” 管理模式。


(六) 市委宣传部。 将老旧小区改造作为惠及百姓民生的重点工作, 加大对老旧小区改造先进典型的报道, 为改造工作营造包容、 理性、 积极的舆论氛围; 运用多种方式不断提高市民文明素质和城市文明程度。


(七) 市教育局。 指导和支持老旧小区改造所涉及教育服务事业及设施的推进和完善工作; 结合老旧小区改造工作, 加强幼儿园、 中小学校建设和管理。


(八) 市公安局。 结合老旧小区改造工程, 同步实施 “ 雪亮” “ 天网” 等视频监控系统工程。


(九) 市民政局。 支持和规范服务性、 公益性、 互助性社会组织发展, 引导社会组织、 公民、 法人参与老旧小区治理, 形成多元共治、 良性互动的老旧小区治理模式; 指导各城区政府( 开发区管委会) 对未达到标准要求的老旧小区, 通过政府回购、 租赁、 改造等方式因地制宜补足养老服务设施。


(十) 市规划和自然资源局。 配合各城区政府 ( 开发区管委会) 做好老旧小区违法建 ( 构) 筑物的认定及改造项目与相关规划的衔接工作, 对老旧小区内超过审批期限的临时建 ( 构) 筑物进行查处; 指导开展老旧小区改造设计工作; 对于老旧小区改造中的扩建、 新建项目加快审批工作; 根据国家及省市政策, 落实老旧小区改造项目规划审批、 验收等环节的改革措施。


(十一) 市城市管理行政执法局。 指导各城区政府 ( 开发区管委会) 做好改造小区内违法建 ( 构) 筑物的拆除和整治改造后的小区网格化管理工作, 并与市级平台实现对接。


(十二) 市文化广播电视和旅游局。 指导老旧小区改造的历史文化挖掘、保护、 提升工作, 指导各城区政府 ( 开发区管委会) 适应群众需要完善文化设施。


(十三) 市卫生健康委员会。 指导各城区政府 ( 开发区管委会) 结合老旧小区改造调整完善基层医疗卫生机构及托育服务设施的布局; 支持老旧小区医疗服务事业发展及相关设施完善工作。


(十四) 市市场监督管理局。 组织做好改造小区内配套建设各种食品店、便利店等监管工作; 指导做好加装电梯的安装监督检验和定期检验工作。


(十五) 市体育局。 根据老旧小区改造具体设计方案, 对已改造完成小区安装、 完善体育健身设施。


(十六) 市政务服务和数字化建设管理局。 依据国家和省有关老旧小区改造的政策指导文件, 组织相关审批部门梳理简化审批流程, 加快老旧小区改造审批手续办理。


(十七) 市通信管理办公室。 协调各通信专营单位配合各城区政府 ( 开发区管委会) 做好小区内线缆改造落地、 楼道内线缆入槽等相关工作。


(十八) 市供电公司。 同步实施小区供电系统更新改造, 包括户外箱变、 变压器、 线缆、 分支箱、 楼道内等全部供电设施设备, 配合做好管线整理工作。


(十九) 市水务集团、 各供热公司、 各燃气公司。 组织实施小区内供水、 供热、供气管网的更新改造工作。


(二十) 吉视传媒、 移动公司、 联通公司、 电信公司。 组织更新老旧线路、 拆除废弃设施, 规范悬挂、 敷设通讯线路, 将楼道内线缆敷设进入电缆桥架内, 将室外架空线缆规整 ( 入地) 。


七、 工作步骤


( 一) 编制改造方案。


各城区政府 ( 开发区管委会) 按上级工作要求, 每个实施改造的老旧小区 ( 片区) 要委托专业机构编制一个改造方案, 方案应按标准格式编制, 包括 “ 编制依据”“ 小区( 片区) 现状调查及分析”“ 小区( 片区) 改造内容及设计”“ 组织实施”“ 投资估算及资金筹措”和“ 其他”( 其他说明的内容) 六部分。 方案编制应包含“ 海绵城市”专篇并融入“ 智慧城市”等理念。


完成时限:2022 年 2 月 15 日前完成。


(二) 改造方案的联合审查及上报。


市老旧小区改造工作领导小组办公室( 以下简称“ 市旧改办”) 组织市有关部门、相关企业和居民代表对改造方案进行联合审查,将修改确定的改造方案上报省住房和城乡建设厅( 省旧改办) 。


完成时限:2022 年 3 月 15 日前完成。


(三) 项目前期手续的办理和拆违。


各城区政府( 开发区管委会) 要精心准备,加快办理工程建设的各项前期手续,市、区两级各行政审批服务部门要按照国家及省市有关老旧小区改造工作简化审批事项及流程的相关要求,提高审批效能。 各城区政府( 开发区管委会) 要联合市执法、规自等部门,摸排改造小区内违法建( 构) 筑物数量,组织精干力量,全面开展违建清理,同步加快完成各改造项目招投标工作,为改造施工创造先决条件。


完成时限:2022 年 4 月 1 日前完成。


(四) 组织地下管网改造。


各城区政府( 开发区管委会) 要积极与各供水、供热、供气、供电、通信、广播电视专营单位对接,形成管线改造计划,组织地下通 讯管廊建设单位开展地下管廊建设,为管线改造及落地创造条件。各管线专营单位要提前完成改造计划制定,落实项目资金,提前做好各项开工准备。


完成时限:2022 年 4 月 15 日前开工。


(五) 全面组织工程建设。


各城区政府( 开发区管委会) 要依法依规优选施工单位和监理单位,严格按照批准的施工图设计,组织各小区施工建设。 要加强工程质量管理,严控施工材料质量,落实施工现场安全管理,规范操作环节,确保文明有序施工。 各小区改造工作指挥部及老旧小区改造监督委员会对施工全程进行监督,对发现问题及时反映上级有关部门。


完成时限:2022 年 4 月 15 日前开工、10 月末主体完工。


(六) 竣工验收。


项目完工后,由各城区政府( 开发区管委会) 组织区级相关部门、建设单位、参建单位、街道、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。 验收通过后,应及时完成竣工结算,做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。 各城区政府( 开发区管委会) 统筹,街道、社区及小区业主委员会按照确定的建后管理模式,落实管理和服务,做到“ 改造一个、管好一个”。


完成时限:2022 年 12 月末完成竣工验收。


八、保障措施


(一) 加强组织领导。


各城区政府( 开发区管委会) 要高度重视、提高站位, 充分认识老旧小区改造的重大意义,主要领导要全力保障,分管领导要牵头推进, 明确职责分工, 坚持专人负责、专班推进, 按照“ 图表化、清单化、模板化、机制化”要求, 抓好贯彻落实。 各成员单位要发挥部门职能,加强政策协调、工作衔接、督促检查,统筹协调解决改 造中出现的各类问题。


(二) 强化党建引领。


建立以社区为中心,驻区党政机关、企事业单位、社团组织、业主党员组成的新型党组织模式。 在老旧小区改造及推进并建立长效管理机制工作中,积极发挥基层党组织的阵地作用和党员的模范带头作用。


(三) 健全实施机制。


1.建立健全各方参与机制。 各城区政府 ( 开发区管委会) 要充分发挥社区党组织作用, 搭建社区沟通议事平台, 开展多种形式的基层协商, 促进居民形成共识。 建立居民参与改造方案的制定、配合施工、 工程实施和质量监督、 评价和反馈小区改造效果的工作机制。 依托改造工程指挥部, 推动设计师进社区、小区, 辅导居民有效参与改造。 组织引导社区内机关、 企事业单位积极参与改造。 教育、 民政、 卫生健康、 文化旅游、 体育等部门在安排项目、资金计划时向老旧小区内的项目倾斜。 吸引社会力量参与各类公共服务设施配套建设和运营。


2.建立项目统筹推进机制。 各城区政府 ( 开发区管委会) 要明确项目实施主体, 制定工作流程图, 健全项目管理机制, 推进项目有序实施。 对纳入年度改造计划的项目, 要组织专业人员制定改造方案, 统筹安排各项改造内容, 提早完成立项、 可研、初设、 施工图设计、 工程招投标、 开工报告等前期工作。 要科学


安排工程时序进度, 强化工程实施的协调调度和关键点管理, 确保年度完成主要改造任务并投入使用。 落实建设单位质量安全首要责任以及设计、 施工、 监理等企业主体责任, 杜绝安全隐患, 加强隐蔽工程质量监管。 全面做好工程验收移交工作。 充分发挥社会监督作用, 畅通投诉举报渠道。结合城镇老旧小区改造, 同步开展绿色社区创建。


3.建立完善小区长效管理机制。 各城区政府 ( 开发区管委


会) 要将城镇老旧小区改造与社区治理体系和能力建设有机结合, 将小区长效管理纳入改造实施方案同步推进。 倡导 “ 施工+ 物业”改造模式, 建立基层党组织领导, 社区居民委员会配合、业主委员会和物业服务企业等参与的改造监督委员会, 引导居民协商确定改造后小区的管理模式、 管理规约及业主议事规则, 共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区物业专项维修资金归集、 使用、 续筹机制, 促进改造后的小区维护更新进入良性轨道。


(四) 建立共担机制。


1.合理落实居民出资责任。 各城区政府 ( 开发区管委会) 要积极推动居民通过直接出资、 捐资、 投工投劳等方式参与改造。 鼓励居民在达成一致共识、 资金落实到位、 房屋检验合格、现场具备安装条件、建后管理责任明确的条件下, 对既有住宅加装电梯。对属于改造范围内的老旧小区, 可按照相关政策给予专项补助。


2.统筹落实专营管线单位责任。 引导专业经营单位履行社会责任, 积极申报补助资金, 主动做好相关管线的改造规划与城镇老旧小区改造规划的有效对接, 配合各城区住房和城乡建设部门开展调查摸底、“ 一区一案” 的编制和改造项目的联合审查。 符合落地条件的, 全部实行落地改造。 专营设施改造前产权属于专营单位的, 由专营单位负责改造; 产权不属于专营单位的, 改造后依照法定程序移交给专营单位, 由其负责维护管理。


3.创新项目融资模式。 各城区政府 ( 开发区管委会) 要紧跟政策导向, 积极争取中央补助资金、 地方政府新增债券资金。鼓励商业银行依法合规对老旧小区改造提供信贷支持。探索引入社会资本推动老旧小区改造可持续发展, 借鉴“劲松模式”及北京 “鲁谷项目”的投资、建设、运营一体化服务模式 ( EPC+ BOT) , 对有条件的老旧小区及周边新改扩建用于公共服务的经营性设施, 以未来产生的经营性收益平衡老旧小区改造支出,进一步吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营。


4.保障市、 区两级财政匹配资金。市、区两级财政部门要积极筹措资金, 按 1:1比例补足资金缺口, 保证项目的顺利启动和有序推进。


(五) 加快改造项目审批。


按照 《吉林省城市管理工作联席会议办公室关于印发<优化城镇老旧小区改造项目审批的指导意见>的通知》( 吉建办也2021页 67 号) 文件要求, 结合我市实际, 多部门联合构建审批绿色通道, 依法依规简化用地规划许可手续, 精简合并工程建设许可和施工许可手续。


(六) 全面贯彻海绵城市建设理念。


通过“ 渗、滞、蓄、净、用、排”等海绵城市建设理念, 全面开展雨水径流总量控制, 实现雨污分流。开工前, 市老旧小区改造工作办公室要开展海绵城市建设专项图纸审查, 施工验收要同步进行专项验收。


(七) 明确供水、供热、供气改造方式。


各城区政府 ( 开发区管委会) 与供水、供热、 供气单位签订代建合同或改造协议, 各城区政府 ( 开发区管委会) 统筹安排确定管线位置、 回填要求、 施工顺序及完成时间。 各专营单位按约定组织工程设计、招标、施工、工程款的拨付等, 并参与工程验收。工程标准由各专营单位按吉林省老旧小区改造相关标准和行业标准确定, 国家补贴资金到位后, 按约定由各城区政府(开发区管委会)拨付给各专营单位, 再由专营单位按约定拨付给各施工、设计、监理等单位。国家补贴资金不足部分, 由各专营单位自筹解决。 工程竣工后, 地下管网设施的维护管理权由各专营单位负责, 按照法定程序, 向各专营单位移交地下管网设施设备产权。 要做到应改尽改、一次到位, 5 年内不得重复改造挖掘, 要确保实际改造规模与可研批复规模基本一致, 如实际改造规模低于可研批复规模, 国家补贴资金按相应比例折减。


(八) 实施绩效管理。


将老旧小区改造工作纳入对各城区政府 ( 开发区管委会) 的绩效考核项目。 市旧改办要加强监督指导, 建立项目管理制度和日常调度通报机制, 以人民群众满意度和受益程度、 改造和财政资金使用效率作为重要指标, 建立健全绩效考核标准和办法, 做好年度绩效考核工作。


(九) 加强宣传引导。


充分利用各类媒体做好宣传工作, 提高社会公众对老旧小区改造的认识, 形成社会支持、 群众积极参与的浓厚氛围。 要及时总结推广宣传优秀项目、 典型案例, 引导群众转变观念。利用网络平台、 新闻发布会等方式, 及时准确发布、 解读城镇老旧小区改造政策措施, 主动释放正面信息, 及时回应社会关切。





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