全国已有21城发布房价“限跌令”!为何限跌?对砂石行业有何影响?
2021/11/25 11:05:29    来源:中国砂浆网

  2021年下半年,楼市面临的下行压力前所未有。近期,多个地方继续出台房价“限跌令”。

前言


2021年下半年,楼市面临的下行压力前所未有。近期,多个地方继续出台房价“限跌令”。不久前,国家还在大力调控房地产,保证“房住不炒”,遏制房价暴涨以满足老百姓的刚需购房,但转眼还没来得及为房价下降叫好,为何就出台了“限跌令”呢?“限跌令”会导致房地产减速吗?,对砂石行业会有何影响呢?


一、楼市出现限跌令


根据不完全统计,截至目前,全国已经有21城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令,有的则是通过约谈房企,限制恶意降价,否则就不给予网签的方式。


这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外,绝大多数都是三四五线城市。


到底什么是“限跌令”呢?比较正式的说法是实际成交价格不得低于备案价格的90%或85%,还有就是如果降价销售,还需要提前备案,并且周期一般为6个月等,举个例子,例如无锡一个新房楼盘的备案价格是2万/平,如果规定成交价格最低是备案价格的85%,那么这个楼盘的最低成交价是1.7万/平。


据中国砂石网获悉,11月15日上午,国家统计局举行新闻发布会,发布10月份70个大中城市商品住宅销售价格的变动情况,环比总体延续略降态势,同比涨幅继续回落。


52个城市新建商品房价格环比下降,64个城市二手房价格下降从环比来看:一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%,其中,北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二、三线城市新房和二手房销售价格均下降。

从上图看来,监测的70个城市当中,10月份52个城市的新建商品房价格出现了不同程度下滑,64个城市的二手住宅房销售价格出现不同程度下滑。从目前市场的发展情况来看,二手房价格继续下滑的意愿依然很强烈。


二、房价为什么会跌


我们首先搞清楚,房价为什么会跌?


一方面是因为房价太高了,存在泡沫,炒房资金撤出去了,炒不动了,房价就会回归合理的价格。当刺激楼市、大规模放水已成为过去式,人口增量难以支撑楼市需求的三四线城市,房价会下跌。


“短期看政策、中期看土地、长期看人口”,作为地产行业长期流传的判断依据,上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。


从政策上看,出台“限跌令”的都是三四线城市,因为目前房价下跌的主要也是这些城市。2014-2018年,大规模棚改叠加“去库存”,三四线城市建设了很多房子,现在优惠政策退出了,部分三四线城市房价下跌也在情理之中。


从人口上来看,“限跌令”背后也折射出我国的人口问题。此次出台“限跌令”的城市,换言之大部分房价下跌的城市,就是人口明显减少的城市。


在人口强劲流入的城市,地方政府至今都在为房价过热而头疼,甚至为房价过热出台二手房指导价。比如今年,上海、深圳、广州等11个城市陆续发布了二手房官方指导价。


但也并不是所有三四线城市的房价都处于下跌区间,经济发达地区的情况完全不同,比如最近出台二手房指导价的浙江衢州和刚刚发布“限房价、竞地价”的浙江金华。


广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言,当下楼市重心已开始向都市圈转移,包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈,以及9个国家中心城市在内的核心区域,正在成为楼市供应和需求的有效区域,占新增供需的比例越来越大。


“人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。当人口越来越向都市圈和中心城市迁徙,楼市有效需求的区域重心也在变化。”李宇嘉说。


另一方面,前些年不少房企盲目扩张,负债率太高,遇上今年国家大力调控房地产行业,资金链压力过大,只能大幅降价出售。


2021年7月底以来,中央多次召开会议表态房地产市场调控, 接连出台了近20条相关政策,内容包括房地产金融调控收紧、推进保障性住房体制、加强整顿房地产市场秩序、“两集中”土拍规则调整等内容。


地方积极响应,调控政策密集出台, 截至目前已有超30个城市累计发布超60条房地产调控政策,政策不仅覆盖限购、限贷、限售、房地产金融、二手房成交参考价格等方面,同时涵盖加强住房品质管理、优化调整土拍规则、加强住房保障等。



八部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中的重点整治内容数据


来源:中指数据CREIS,中指研究院综合整理


近期部分城市房地产调控政策汇总表数据来源:中指数据CREIS房价调控已历时数年,尤其是今年以来,调控持续加码,房屋贷款收得紧紧的,其调控效果也是很显著的,大多数地区的房屋量价都止涨回跌,尤其是三四五线城市,房屋交易降至冰点。

这也导致了一个问题,就是房地产资金链承压过重。房地产可以说是一个“负债累累”的行业,盖房一般都是先借钱,再用卖房的钱来还款,然后再借再盖。房地产企业的资金链是从项目融资开始,经过项目开发及交付使用,再到销售回款,然后支付外部融资成本的一个循环反复的过程。一旦银行贷款收缩,企业自有资金不够用,同时又没有销售回款或新资金流入的情况下,房企的资金链极易断裂。今年暴雷的恒大、绿地等就是资金链断裂所致。


于是,很多岌岌可危的房企为了自救,只能降价甩卖甚至亏本销售,能收回多少钱算多少,先把资金链给接上。


三、限跌令出台原因


房企恶性降价大量抛售房子,再加上年底临近,市场兑现需求增大,流动性本就不好,容易形成“踩踏式抛售”的风潮。近期的“限跌令”,目的仍是维稳,并不是不让房价下跌,而是防止房企为求生而胡乱降价、扰乱市场秩序的“倾销”行为。


前期国家调控房地产,并不是想让房价大跌,而是抑制房价上涨,因为房价不断上涨,吸纳了较多的货币,同时挤压了居民消费。只要把炒房客打击掉,刚需会使楼市动态平稳,以小跌或不涨的方式,等待居民收入增长相匹配。


但如今房价出现较快和较大幅度的下跌,本身也是不符合调控目标的。房价如果出现大跌,可能会出现部分业主断贷发生(你一直还贷款就一直亏,断贷只亏首付),银行坏账率会大幅上升,银行业如果发生风险,又会传导至实体经济,引发一连串不良反应。


发布限跌令的最终目的,不是要让房价重新上涨,而是为了稳定整个市场,保障地产行业的稳定。对于有些房价收入比太高的地方,以及当地经济发展不足于支撑当前房价的城市,未来中期下行也是必然,限跌令只能减缓下跌或者说避免快速下跌,最终房价还是会由真实的供求关系决定。


其实国家政策也是边走边看、随风而动的,躁动了就压一压,过冷了就放一放,无论是限涨还是限跌,都是因地、因时制宜的阶段性举措。其实顶层意图很单纯,就是在“房住不炒”的同时,还得稳。


最近盛松成在演讲中也谈到,“我们已经看到调控在边际上有所放松,但是我觉得房地产调控的大方向不会改变,不会再回到原来的老路上去,在这一点上房地产企业不应该抱有幻想。”


另外,从地方政府的角度来看,其实很多地方政府并不愿看到房价下。因为目前很多地方对房产的依赖度比较高,不论是经济还是财政对房地产的依赖度都比较高,如果短期内房价下跌,楼市成交量下跌了,开发商拿地的积极性就减少了,开发商开发楼盘的积极性也会减少,如此一来,地方的经济增速以及财政收入都会受到影响,这也是很多地方推出限跌令的重要原因之一。


房地产信贷现边际宽松迹象


除了限跌令之外,房地产行业还迎来了政策方面的另一重利好。11月9日,多家媒体报道称,中国银行间市场交易商协会于当日举行房地产企业代表座谈会,招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。


随后11月11日,保利发展披露了2021年度第四期中期票据发行文件,本期票据发行金额为人民币20亿元,债务融资工具期限为5年,发行日为11月15日至11月16日。中期票据募集说明书显示,发行人计划将本期中期票据募集的20亿元用于偿还银行贷款。


到11月12日,招商蛇口也在北京金融资产交易所公告称,将在银行间市场发行30亿元中期票据,其中3年期和5年期发行规模均为15亿元。招商蛇口同样表示,本期中期票据募集所得资金将用于偿还银行贷款。


除了保利发展、招商蛇口,在12日,厦门市属国企建发集团也公告称,拟发行2021 年度第五期中期票据。本期基础发行规模为5亿元,发行金额上限为15亿元。


这几家房企发行中票,信号意义比较强。去年以来,关于房地产企业融资的红线很多,融资形势很紧张,前段时间,金融管理部门多次表态之后,房企的融资形势有所改善,近期多家房企中票发行也表明房地产企业的融资在边际上有所改善。与此同时,大约20个城市下调了房贷利率,青岛、中山、泰州、郑州、广州、佛山等城市,开始正常批贷办手续。


而后,央行发声,坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张,维护房地产市场平稳健康发展。银保监会同步发声表示,稳地价、稳房价、稳预期,遏制房地产金融化泡沫化倾向,健全房地产调控长效机制,促进房地产业稳定健康发展。



众多政策面利好消息,使得今年最惨板块之一的房地产地产板块久旱逢甘霖,银行信贷资金进入房地产市场的通道有被打开的迹象。对于房地产行业以及整个产业链都带来了一丝暖意。


房地产减速不能放任,砂石等行业均有波及


为什么房价不能够下跌过快?对于正在还房贷的人来说,房价下跌过快容易引发“断供潮”,由此导致银行增加大量坏账,一旦坏账数额超过自身承受能力,那么银行也会破产倒闭。因此“限跌令”的主要目的并不是不允许房价下跌,而是防止房价“乱跌”。


那么房地产行业如果陷入混乱,发展减速会带来哪些影响呢?


如果房地产行业萎缩,对于砂石、水泥、混凝土以及其产业链上游相关产品也会有所影响。


2021年即将迎来尾声,在“维稳”信号持续释放,“限跌令”快速铺开的形势下,楼市已经出现“暖阳”。而这样的利好能否持续,让房地产产业链的砂石、水泥、混凝土等行业迎来曙光,砂石行业又能否再次迎来火爆的订单潮,值得我们拭目以待。






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