保障性租赁住房建设驶入快车道
2021/12/14 13:42:10    来源:中国财经报

“保障性租赁住房的好政策给我们吃下了定心丸。”虽然已经入住了一段时间,小林还是很激动地向记者表示,终于不担心房租涨了,也不用再经常搬家了。

本报见习记者赵陈怡

“保障性租赁住房的好政策给我们吃下了定心丸。”虽然已经入住了一段时间,小林还是很激动地向记者表示,终于不担心房租涨了,也不用再经常搬家了。

小林是厦门汉印电子技术有限公司员工,到厦门3年后,有幸成为公司首批保障性租赁住房政策的受益者。他所入住的湖里区高林小区,是厦门岛内规模最大的保障房小区,也是全国首个保障性住房安居样板工程项目。在厦门,像小林这样可以享受租房保障政策的年轻人越来越多。

近年来,特别是自2020年12月中央经济工作会议提出“高度重视保障性租赁住房建设”以来,国家有关部门迅速出台配套支持政策,各地积极细化落实措施,保障性租赁住房建设进程加速推进。

住建部日前宣布,今年,全国40个重点城市计划新筹集保障性租赁住房共93.6万套。仅前9个月,40个城市已开工建设保障性租赁住房72万套,占全年计划的76.9%。

保障性租赁住房正从梦想一步步化为现实,走进亿万新市民和青年人的心间。

全面提速

“想留不敢留啊。大城市的房租高,工资一大半都得支付房租。”在北京读研的应届毕业生小张在工作地的选择上陷入了迷茫。

中国薪酬指数研究机构首席顾问潘新介绍,以应届本科毕业生为例,2020年,一二三线城市月工资水平分别为6000元、4700元、3500元上下。贝壳研究院数据显示,今年1―10月,贝壳平台全国重点40城中,一二三线城市月均租金分别为每套5732元、2296元、1517元。

高房租并不意味着舒适的租住体验。据贝壳研究院高级分析师黄卉介绍,由于新市民和青年人收入水平相对较低,只能选择租赁地理位置较偏、老旧小区等低租金房屋或者与别人合租。

有关调查显示,现在大城市70%的新市民和青年人靠租房解决居住问题,然而能付得起租金的房子区位不好,区位较好的租金又比较贵。

“当前,市场上租赁住房类型较为单一,能够符合新市民和青年人租住需求的房源较少,保障性租赁住房政策是一个很好的选择。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对记者表示。

民之所望,政之所向。

2020年12月,习近平总书记在中央经济工作会议上指出,解决好大城市住房突出问题,要高度重视保障性租赁住房建设。今年的政府工作报告表示,尽最大努力帮助新市民和青年人缓解住房困难。

今年6月,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》)。《意见》坚持问题导向,主要解决新市民和青年人等群体的住房困难,重点是5项基础制度和6项支持政策。5项制度包括:针对新市民和青年人等群体特点,明确保障标准为小户型、低租金;坚持供需匹配;明确地方责任;赋予城市政府更大的自主权,可以利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等进行建设,采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式、多种渠道筹集房源;充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,加快发展保障性租赁住房。6项政策包括:完善土地政策,简化审批流程,中央财政对符合规定的保障性租赁住房任务给予补助,降低有关税费,对于改建的保障性租赁住房执行民用水电气价格,加强金融支持。

春风化雨。各地各部门迅速行动,保障性租赁住房筹建全面提速。

今年年初,江苏省南京市人代会明确,健全租购并举的住房体系,完善以保障性租赁住房为主的住房保障体系,今年将筹集保障性租赁住房4万套。

相关人士介绍,上海市把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务,计划全市新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)以上,达到同期新增住房供应总量的40%以上;到“十四五”期末,全市累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套(间)以上,全面健全完善从“一套房”“一间房”到“一张床”的多层次住房供应体系和“租购并举”的住房保障制度,较大幅度缓解新市民和青年人的住房困难。“十四五”期间,广州市计划新增保障性租赁住房60万套(间)。深圳市计划新增保障性租赁住房40万套(间),均占新增住房供应总量的45%左右。北京市“十四五”住房发展规划明确,保障性租赁住房占比不低于30%。杭州、西安计划新增保障性租赁住房均为30万套(间),成都、厦门为25万套(间),宁波、佛山为20万套(间),济南、福州、长沙、苏州为15万套(间)。

住建部提出,各地要切实把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举,即“两多一并”的保障性租赁住房制度。

自上而下,自西向东,从南到北,保障性租赁住房建设驶入了快车道。

房子给谁住

发展保障性租赁住房遇到的第一个问题是,房子应该给谁住?

厦门市较早开展了保障性租赁住房工作。今年7月,该市进一步明确保障性租赁住房青年群体的保障对象:今年1月1日后首次来厦就业创业、年龄不超过30岁的大学全日制本科以上毕业生;非全日制本科以上学历、年龄不超过30岁,经各区或管委会认定、符合产业发展需要的技术骨干人才;事业单位符合条件的对象。对于以上人员的用工期、企业职工养老保险或医疗保险缴纳情况、房屋自有情况等也有相应要求。

杭州没有限定保障对象的年龄,但强调住房公积金或社会保险金连续缴纳时长。同时,对于户籍、房屋自有情况、家庭上年度人均可支配收入情况也有具体规定,并依据其职称、资格证书、学历等情况,对本地居住时长提出要求。

上海保障性租赁住房的申请条件最“宽松”:不限户籍、不设收入线,基本准入条件是在上海市合法就业且住房困难。

记者在采访中了解到,目前保障性租赁住房发展仍存在需求底数不清的问题。新市民和青年人缺乏相对明确的界定,概念比较模糊。哪些新市民和青年人需要政府提供基本保障,哪些重点通过市场化租赁住房来解决,各地认识不尽一致。在此情况下,全国各大中城市新市民和青年人等人员总量及租赁住房需求量,没有相对准确的底数;不同层次的需求不清晰。保障对象行业分布、年龄结构、收入水平等不同,会有不同的保障需求,这些分层次结构性需求情况,缺乏相对准确的统计或测算数据。

中国财政科学研究院财政与国家治理研究中心主任、研究员赵福昌表示,发展保障性租赁住房,明确保障对象是关键,这样才能确定需求量并合理规划供应量,从而提高财政资金效益。

赵秀池指出,各地应该因城施策,合理确定各城市的保障对象。保障对象应该是买不起商品房和得不到公租房之间的“夹心层”,具体可从年龄、经济水平、在本地区工作年限等方面进一步细化。

相关人士提出了更精准的建议:刚毕业的大学生买不起房,租房有压力,可通过“一间房”满足过渡性需求;毕业3―5年、结婚以后的年轻夫妻家庭,可通过小户型成套住房满足阶段性租赁需求;一部分在市区从事环卫、公交等服务行业的新市民,可通过“一间房”或“一套房”保障;一部分在产业园区从事制造业或建筑业,可由园区或单位提供宿舍。

房子哪里来

“真的是‘麻雀虽小,五脏俱全’,性价比太高了。”去年本科毕业,在杭州医药公司工作的小蔡兴奋地说,房子一个月租金1600元,是35平方米的一居室,比附近合租的单间都便宜。入住时屋里冰箱、洗衣机、写字台、小沙发等全有了,一楼还有共享厨房,共享书架以及小型健身房,完全满足了基本需求。“小户型、低租金”的好房源也是发展保障性租赁住房的关键环节之一。

小蔡的一居室所在的普坤社区项目,是由建信住房浙江公司盘活杭州烟霞制鞋厂闲置工业厂房改建的,属于利用非居住存量用房性质。改建后共有房源932套(间),以30平方米以下的小户型房源为主,同时满足“一张床”“一间房”“一套房”等差异化需求。租金则低至市场价7折。地段好、房型多、租金低、配套全、可持续是该项目的亮点。

为切实解决住房租房问题,浙江着力打造“浙里安居”品牌,探索利用产业园区配套用地、非居住存量用房改建、存量用地、村集体用地、新供应国有用地5个途径加强“好房源”的供给。

圣奥大江东智造基地职工宿舍项目则是利用产业园区配套用地建设,建有职工宿舍480套,主要为非成套一居室,总计416套,每套建筑面积约25―30平方米,仅允许公司职工申请入住,目前房源入住率为达到9成。

“我们不用交租金,每月就均摊水电费,再交40元左右的物业管理费。”圣奥沙发厂副厂长汪治国告诉记者,住宿条件很好。还有职工食堂、乒乓球室、篮球场。环境也很好,工作区和生活区分隔,生活区也有专人打扫卫生。职工宿舍零租金、配套全,有效降低了职工生活成本,提高了职工归属感、幸福感、获得感,为企业引才留才提供了有力支撑,职工离职率很低。

据了解,“十四五”期间,浙江计划建设筹集120万套(间)保障性租赁住房。

厦门市财政局相关负责人介绍,近年来,为保障新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体的住房需求,厦门市进一步加强财政等配套政策落地,引导政府与市场形成合力,鼓励国企、民企共同参与,促进保障性租赁住房的供给。

该市通过鼓励国有企业带头、吸引知名房企进驻、支持关联行业机构加入等措施,培育多元化住房租赁企业。地丰置业、安居住房租赁、联发商置等15家重点培育的国有住房租赁企业,依据土地政策,通过公开出让、盘活闲置可用房源、集体预留发展用地取得租赁用地,进行公寓建设、运营。龙湖冠寓、万科泊寓、魔方公寓等一批全国知名品牌受政策吸引入驻厦门。通过政府搭台,这些租赁企业与金融机构合作,从增量奖励、经营奖励两方面获得财政资金扶持,税负由原来的6%―12%降到5%以下,大幅度降低了运营成本。一手房代理(经纪)机构、二手房经纪机构和房地产评估机构等房地产关联行业在政府的引导、推动下,积极转型升级,利用自身资源优势进入租赁市场,形成专业化、规范化、机构化的住房租赁企业。

该市还通过实物配租和租金补贴相结合的保障方式,实现来厦新就业大学生“5年内5折租房”,符合条件的一线环卫、养路工人可享每月280元的租房补贴,城市基本公共服务人员以市场租金7折优惠享受租赁房源。

各地也纷纷结合实际积极探索。

北京市已有2个利用集体土地建设的保障性租赁住房项目开业。

上海市建立健全商品住房配建制度,新建商品住房中配建不少于5%的保障性住房无偿移交政府,以及配建不少于15%的开发企业自持租赁住房,均主要用作保障性租赁住房。利用企事业单位非居住存量房屋改建,以区为主建立多部门联合认定和联合验收机制,已累计完成改建租赁住房认定10余万套(间),其中符合条件的项目全面纳入保障性租赁住房管理。

陕西省西安市向位于产业园区内的比亚迪公司发放了保障性租赁住房项目认定书,允许其将配套用地面积占比提高到15%,通过拆除低效厂房,腾出土地建设宿舍型保障性租赁住房,可解决1万多名园区职工的住房问题。

对于房源筹措,赵秀池从存量房和新建房两方面提出建议,一方面,对于已经改建为租赁住房并实际使用的存量房,如果存在违建等情况,也不应简单拆除,可视情通过补齐手续合理利用。另一方面,要谨慎新建租赁住房,尽可能开发利用存量住房,以节约社会资源,增加租赁住房供应总量。

房子怎么管

如何发挥好社会力量和市场机制的作用,是管好保障性租赁住房面临的重要问题。

记者了解到,一些地方建成大规模的保障性租赁住房后,普遍遇到管理难、退出难等问题。随着交付使用年限增长,大量设施面临维修更换,养护成本不断增加,而租金收入基本没有上升空间,资金压力也不断增加。同时,市场化服务机构参与保障房管理的积极性不高,可持续运营管理机制尚未形成。

对此,相关专家认为,应当坚持运用市场化方式,完善保障方式和管理模式,统筹发展保障性租赁住房和住房租赁市场。具体从三个方面来探索发力:一是加快建立健全住房租赁监管服务平台,将保障性租赁住房和市场化租赁住房都纳入该平台统一配置和管理。二是探索通过住房租赁企业筹集保障性租赁住房,并将现有保障性租赁住房交给专业化住房租赁企业运营管理,提高效率。三是加大租赁补贴力度。把“补砖头”(实物保障)与“补人头”(租赁补贴)结合起来,按保障对象收入和住房状况分档补贴,支持保障对象拿到补贴后到市场租房。

浙江省在日前发布的《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见》中提出,建立健全省、市(城市)两级保障性租赁住房管理服务平台,加强对保障性租赁住房项目申报、认定、建设、出租和运营管理的全过程管理。面向公共服务行业等特定行业、特定对象出租的,由用人单位配合项目投资主体做好申请、配租、租金收取、退出等日常管理工作;面向本单位、本系统职工出租的,由用人单位负责做好日常管理工作。同时,要求完善信用管理体系,建立健全涵盖投资主体、建设单位、运营管理单位、用人单位、承租对象等多主体的诚信档案,建立完善守信联合激励和失信联合惩戒机制。

赵福昌表示,合理的退出机制是充分发挥保障性租赁住房政策效用、持续推进保障性租赁住房建设,使其保持良性运转的重要环节。当保障对象不再符合保障标准时,应当及时督促其退出。这其中的关键是管理到位和强化监管。



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关键词: 建筑