年终回眸 | 2021,杭州之「变」
2021/12/30 17:02:03    来源:中国质量新闻网

  2021年是一个转折之年,楼市充满着不确定性,楼市政策的调控,让市场瞬息万变,我们在变局中前行。

2021年是一个转折之年,楼市充满着不确定性,楼市政策的调控,让市场瞬息万变,我们在变局中前行。


这一年,杭州楼市变数众多。上半年楼市向好,还出现万人买房;下半年,楼市下行,房企暴雷不断。


站在年末的节点,回眸来时的路,总能给我们诸多的感慨和领悟,一起来看看杭州这一年里发生的变化。


①杭州卖地金额超3000亿,不仅创历史新高,还称霸全国


②新房成交量超20万套,远超去年全年成交量


③二手房成交量不到8万套,创下近3年来新低


④高层次人才超1.8万人


⑤杭州人口达1193万,成为浙江第一


⑥杭州重新分区


⑦十四五开局之年,三江汇横空出世


⑧落户门槛升级,取消专科直接落户政策


⑨不少板块限价上涨


……



「杭州之变」土拍冷热不均,但总成绩亮眼


上周,杭州第三次土拍结束,单日揽金759亿元,是第二次土拍257亿元的近3倍。


数字增长的背后也是市场冷热的表现。


今年杭州土拍实行三次集中供地,土拍市场热度也像波浪线一样高低不平。第一次土拍于5月7号和8号这两天集中开拍,51宗地块引起了房企之间疯狂角逐,竞争相当激烈,不是满溢价就是高自持,尽管利润稀薄,但房企们仍然高歌猛进。最终,第一批土地出让金总额高达1178亿元,收获颇丰。


第一次土拍的火热,引来土拍政策调控。为了严控土拍市场过热,杭州出台了极为严苛的土拍政策,市场瞬间遇冷。第二批集中供地推出31宗地块,17宗流拍,14宗都是低溢价率成交,土地出让金额只有257亿。


市场过冷过热都不利于楼市的健康发展,因此第三次集中供地前,政策再次调整,适度给房企让利,提高杭州整体品质,这才有了第三次土拍市场的回暖。


随着第三批土拍的结束,全年三次集中供地也落下帷幕,尽管三次土拍冷热不均,但杭州土拍的总成绩却很亮眼。三次的集中供地再加上另外几个月的土地出让,今年土地出让金额已超3000亿,不仅创下历史新高,还是全国第一。



数据来源:浙报传媒地产研究院


我们也看到土拍市场的冷热,关键还是受政策调控的影响。整体而言,房企对杭州市场普遍看好。



「杭州之变」新房成交量创新高


今年,虽然在楼市政策不断加码,信贷逐渐收紧的大环境下,杭州新房市场的表现依旧可圈可点。


据西湖楼市PLUS数据统计,杭州新房市场前11个月的成交量19.5万套,已经超过去年全年的15.2万套。尤其是今年5月的成交量,达到39310套,成为2017年5月以来新房成交量最大的一个月。



数据来源:透明售房网


并且,今年杭州新房每月的成交量均超过万套。在前3年中的月成交量从未保持这样的成绩,相比之下,今年的新房市场不仅每月的成绩是最好的,总成绩也是最好的。


今年的新房市场与去年相比,还有一大变化是实行拼社保机制,这让炒房客也逐渐退场,楼盘的中签率提高了不少,限售楼盘也不断减少,摇新房变得更容易了。


当然,市场的分化也比较明显,热门板块的红盘摇号依然比较难,但周边优势不明显的楼盘去化就比较困难。


在新政的调控下,尽管今年的新房市场热度很高,但市场基本不会再出现像以往那样疯狂的状态,也很难再现万人摇,对于购房者来说,今年确实是买房的好时机。


不过可以预测,明年新房的成交量或许会降低不少,因为新房库存量并不多。



「杭州之变」二手房成交量创近3年来新低


相比新房的火热,二手房的表现就差强人意了。


据西湖楼市PLUS数据统计,杭州二手房市场前11个月的成交量7.7万套,与去年的10万套相比,差了整整3万套。


从今年3月份开始,杭州二手房成交量就一路下滑,从1.1万套连续7个月下跌至2600多套,直到11月份,成交量才开始触底反弹。



数据来源:透明售房网


今年二手房的发展趋势与2018年遇冷的楼市较为相似。2018年二手房成交量较为惨淡,全年只成交了7.2万套,上半年成交了4.6万套,下半年则跌至2.5万套,近乎腰斩;而今年上半年成交了5.5万套,下半年2.2万套,发展趋势基本相同。



数据来源:透明售房网


但不同的是,2018年7月,杭州二手房挂牌量只有4万套出头,但目前,透明售房网上的挂牌量已经达到14万套。


杭州二手房的库存量与成交量之间形成了一道“鸿沟”,成交量低除了新房限价以及信贷收紧等政策影响之外,最关键的是二手房的挂牌价,也是历史以来的新高。


另一方面,就是购房者的心态也发生了变化,整个楼市下行,市场情绪较为低迷,未来的走向难以确定,购房者也较为谨慎。


在明年不少板块新房限价上涨,库存量有限的情况下,或许二手房也将迎来春天。


2021年是一个充满变数和挑战的魔幻之年,瞬息万变的楼市,让每一个身处其中的人变得焦灼与迷茫。土拍、新房、二手房市场的冷热也是对整个城市未来的预期,太多人对杭州的发展寄予期望,希望2022年的到来,能让你在不确定的楼市能赢得确定未来。





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