房贷增速创8年来新低、热点楼市“加息”,房企融资全渠道监管时代来临?
2021/6/3 14:52:55    来源:新华财经

上周还有媒体报道称,监管叫停了基金子公司地产类供应链产品备案,房地产供应链非标融资监管加强。

新华财经北京6月1日电(翟卓 吴燕婷)在“房住不炒”的大背景下,2021年楼市掀起了新一轮调控收紧。近期,广州、深圳、杭州等地银行相继上调房贷利率,重点城市普遍开启“加息潮”。同时,房地产企业的融资环境也在不断收紧,银保监会最新数据显示,截至4月末,银行业房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年来新低。上周还有媒体报道称,监管叫停了基金子公司地产类供应链产品备案,房地产供应链非标融资监管加强。

分析认为,在房地产调控政策基调偏紧的情况下,未来房贷利率可能还会有所上涨。而房地产企业资金链也将面临进一步收紧压力,房企融资的全渠道监管时代或正在到来。

热点城市房贷利率小幅上涨或成趋势

融360大数据研究院近日公布的对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示,2021年5月,全国首套房贷款平均利率为5.33%,二套房贷款平均利率为5.61%,环比均上涨2BP;这也是自2月份以来,房贷利率连续第4个月回升。

以深圳为例,自中国建设银行深圳市分行5月初上调房贷利率后,深圳多家银行相继跟进。目前工、农、中、建、交五大行深圳分行均已调整房贷利率,首套房贷利率上调15BP至5.1%(LPR+45BP),二套房贷利率上调35BP至5.6%(LPR+95BP)。而据媒体报道,股份行中招商、民生、中信深圳分行也已上调。深圳成为继广州之后,第二个房贷全面涨价的一线城市。

究其原因,业内人士表示,热点城市房贷利率低位回调,贷款集中度管理下银行自发压减房贷,以及宽松的货币政策退出后利率回升或都是“加息朝”背后的重要推手。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,当前热点城市房贷利率低于全国。由于前期银行普遍追逐热点城市的房贷份额,导致深圳、上海、广州等地房贷利率较低,此次适当上调是回归正常利率水平。例如,深圳银行业集体上调房贷利率后,利率水平仍低于全国平均水平。

而且不光深圳如此,“5月份一线城市中广深房贷利率上涨,北上持平,但是相比全国水平仍然有价格优势。”李宇嘉说。

远东资信研究部申学峰还补充道,房贷利率小幅上行或还受另两方面因素影响:一是今年房地产贷款集中度管理制度开始实施,各银行有压减房地产贷款的动力,部分银行通过上调房贷利率减少房贷需求;二是去年疫情期间施行的边际非常宽松货币政策开始逐步退出,货币政策向常态恢复后利率会略有上升。

那么房贷利率后续走势将会如何,又是否会有更多城市加入“涨价”阵营?招联金融首席研究员董希淼表示,下一步,在房价上涨较快的热点城市,或房贷利率相对较低的地区,房贷利率小幅上涨可能会成为趋势。

李宇嘉也指出,随着实体经济回升、大宗商品价格上涨以及部门城市房价明显反弹,当前对楼市的定向加息通道已经打开。热点城市房贷利率进入反弹周期,而主要的影响因素则为房价上涨情况、银行的房地产贷款集中度情况以及信贷资源的分配调整等。

房地产供应链融资进入监管视野

近日有消息称,中国证券投资基金业协会暂停基金子公司备案房地产供应链类产品。“此举或为非标监管领域的‘政策补丁’,此前该类产品不被列为房地产融资而不违反中基协备案管理规定。”安信证券分析师池光胜说,由于目前供应链ABS和ABN的监管仍相对稳定,对行业大部分公司的影响相对有限。

但池光胜也提醒道,当前监管对房地产融资的规范一直在持续,如果未来监管进一步推进,需对非标融资较多的房企保持关注,其再融资稳定性可能受影响;另外,对于银行理财和保险等机构而言,非标监管趋严或会进一步加大机构欠配压力。

具体来看,当前房地产供应链融资分为标准化和非标准化两类。前者主要指在交易所发行的ABS(资产支持证券)和在银行间市场发行的ABN(资产支持票据)。而后者主要包括信托计划、资管计划、地方金交所债权融资计划等,由信托机构、券商资管\基金子、证券公司等发起。当前房地产供应链融资以标准化的ABS、ABN为主流,非标占比相对不高。

以“处于风口”的基金子公司发起的私募资管计划为例,其主要表现形式为,基金子作为管理人设立单一或集合资产管理计划,受让保理公司归集的建筑公司对房企的应收债权,房企通过与基金子签订担保、差额补足、流动性支持等协议将自身信用嵌入产品。

近几年来,房地产供应链融资发展较快,业内人士认为,其背后主要有两方面原因。一是房地产融资收紧与政策支持小微企业融资、鼓励供应链并行。二是对房企而言,参与供应链融资有诸多好处,如可延长付款账期;隐藏有息负债,美化报表;以及节约土地增值税等成本。

值得注意的是,在房地产供应链融资方面,除“非标”侧外,“标品”侧也出现收紧苗头。5月25日,上交所债券项目信息平台一次性披露26只ABS产品的审核状态“终止”,合计拟发行金额超过1500亿元,规模创今年以来新高。

其中,除原始权益人(发行人)为蚂蚁集团“花呗”“借呗”运营主体公司的两款合计拟发行180亿元的ABS,更多的是各类房地产公司、城投集团、文旅地产开发公司等涉房企业,以及作为SVP存在的信托公司等。业内人士称,房企融资的全监管时代或正在到来。

据安信证券统计,截至5月22日,当前房地产供应链ABS和ABN存量共有2020.7亿元,二者占比分别为83.1%及16.9%。

房企融资各渠道规模整体回落

而除上述领域外,在“三道红线”、贷款集中度管理,严控房地产信托规模等政策共同作用下,房地产行业降杠杆进程有序推进,各融资渠道融资规模逐渐收缩。

具体来看,在信贷方面,银保监会6月1日发布的数据显示,截至4月末,银行业房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年来新低,2021年以来持续低于各项贷款增速;房地产贷款集中度持续下降,房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点,已经连续7个月下降;银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降,相关业务规模同比下降26%,为连续15个月下降。

银保监会统信部副主任刘忠瑞1日在银保监会新闻发布会上表示,去年12月,人民银行、银保监会联合印发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。从目前执行的情况来看,政策实施的效果初步显现。“但在执行过程中也发现一些新问题。一些地方中小银行利用大型银行退出的时机,争抢房地产贷款市场份额,房地产贷款增速较快,房地产贷款集中度有所上升。”

刘忠瑞强调,银保监会高度重视这一问题,对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理,督促这些银行落实房地产金融调控要求,合理控制房地产贷款增速。对限期整改不到位的,将进一步采取更加严厉的监管措施。

信托方面,据信托业协会最新发布的数据,截至2021年1季度末,投向房地产的资金信托余额为2.17万亿元,同比下降15.75%;房地产信托占比为13.60%,同比下降0.97个百分点,环比下降0.37个百分点,已降至资金信托投向的第4位。

用益信托网发布的数据显示,4月房地产类信托募集资金413.28亿元,环比减少2.67%,与去年同期相比下滑14.38%;产品平均预期收益率为7.17%,环比减少0.12个百分点。

业内人士表示,在信托行业监管趋严、通道业务压降的背景下,去年下半年以来房地产信托规模总体呈下降趋势。而在“三道红线”融资新规下,房企负债规模会逐步压减,整体信用风险预计会有所降低,相应地房地产信托收益率可能还会有所下降。

债券方面,据远东资信统计,4月份,房地产行业共发行债券796.72亿元,偿还债券617.09亿元,房地产行业通过债券市场净融资额为179.63亿元。有1只债券发生违约,逾期本息21.70亿元。

这也是自去年8月份“三道红线”颁布以来,房地产行业债券月度净融资额首次转为正值。但展望后续,申学峰认为,在房地产行业降负债的压力下,预计未来房地产企业通过债券市场的净融资额仍会下降,房地产债券的存量规模可能还会被压减。

总体来看,“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”,银保监会副主席梁涛1日在银保监会新闻发布会上说,下一步,银保监会将继续保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性,避免房价大起大落,促进房地产市场平稳健康发展。同时,保持对违规业务的高压态势,防范化解好房地产业务风险,防止乱象回潮。继续支持好住房租赁市场发展,提供更有针对性的金融产品和服务。加强与相关部门的工作协同,形成促进房地产市场平稳健康发展的合力,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。



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