提门槛降热度 杭州加码楼市调控
2021/8/10 10:54:13    来源:作者:牛慧丽

杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室近日发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称《通知》)。《通知》从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序3个方面进一步加强调控。

杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室近日发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称《通知》)。《通知》从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序3个方面进一步加强调控。

提高购房门槛 屏蔽投资炒作

在加强住房限购方面,《通知》规定,落户本市未满5年的户籍家庭,在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月,方可在本市限购范围内限购1套住房。非本市户籍家庭,在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月,方可在本市限购范围内限购1套住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这里体现出两个变化:过去空挂户口无实际社保的,也将面临限购的压力;过去外地户籍社保缴纳需要2年,而现在则为4年。此规定说明,杭州对于本地和外地户籍的购房行为都进行了管控,打击了各类炒房行为。

在完善新建商品住房销售管理方面,《通知》规定,一是杭州市限购范围内,新建商品住房项目公证摇号公开销售时,购房意向登记家庭数与公开销售房源数的比例大于或等于10:1的,无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序,高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序,以一定比例入围公证摇号。多个购房意向登记家庭均达到入围最低社保月数的,一并入围摇号。购房意向登记家庭社保缴纳时间自2006年1月起算,按购房家庭成员中在本市限购范围内社保累计缴纳时间最长的一方计算。二是本市限购范围内,新建商品住房项目公证摇号公开销售时,购房意向登记家庭数小于或等于公开销售房源数的,开发企业应采取公证摇号方式确定选房顺序并按序售房,剩余房源可自行销售。

在严跃进看来,无论是无房家庭、普通家庭还是高层次人才家庭,在进行购房意向登记时,要采取排序制度。排序制度明确,将按社保缴纳月数从多到少排序,这有助于保障社保缴纳时间长的购房者优先购房。此前,武汉推行了房票制度,实际上也是购房意向登记制度的优化版本。这些政策将促进市场的健康可持续发展,减少楼市虚火。

在规范市场秩序方面,《通知》明确,杭州市市区范围内,新建商品住房公证摇号公开销售过程中,购房者提供虚假信息资料、隐瞒真实情况或恶意干扰公证摇号销售的,3年内停止其新建商品住房的购房意向登记和合同网签备案。

贝壳研究院高级分析师潘浩分析表示,以上政策均以社保缴纳时间为参考标准,直接将购房资格与在本市实际工作/生活时间长度挂钩,进一步确保真实自住需求得以满足,屏蔽投资行为。此政策或将在短期内缩小购房人群数量,调整市场供需关系。

调控逐步升级 避免市场过热

据贝壳研究院统计,年内截至7月份,杭州住宅用地市场成交量与去年同期相当,且受集中供地政策影响,大部分土地在5月份集中成交,预计最快将在四季度形成对市场供应量的补充。在潘浩看来,此次购房资格的调控,旨在短期内缓解市场供需矛盾,避免因短期供应不足带来的房价过快上涨,进而引发市场过热。

杭州楼市调控局面正在逐步打开。亿翰智库认为,无论是“禁商墅”“竞品质”这种保品质的动作,还是可转商住的“共有产权房”来分流购房人群、筛选“真正的刚需”,再或是此次的限购升级,调控都逐步向供需双向调控靠拢。

据贝壳研究院统计,此次调控升级为2020年下半年以来杭州第六次出台房地产市场调控政策,相继在限售、限购、商品房销售管理、法院拍卖房产、房屋赠与、离婚购房等诸多方面进行查缺补漏和升级管理。

此外,6月底至7月上旬,杭州有一批预售证被压制发放,随后杭州一个月内连发3次调控,调控力度也逐渐提升:先是加大共有产权房供应,再是发布土地拍卖新规、降低土地拍卖溢价率,最后从需求端入手调控,减缓一手住宅供应压力。

连续调控下,杭州二手房市场开始减速。7月,杭州二手房成交6314套,与4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比,成交量再度下滑,达到近五年同期“冰点”。据第三方机构统计,除临安、富阳外,7月杭州八区仅成交4608套,热门区域房源以及学区房有量价齐跌的迹象。

另有业内人士认为,目前几个热点城市的楼市调控举措不断相互借鉴,显然杭州此次加码调控参考了上海的举措。今年2月,上海新一轮楼市调控“沪十条”首推积分制,综合购房人的家庭、户籍、拥有住房状况后,根据在沪缴纳社保年限选取进入公证摇号选房的人员名单。

杭州此前是出现新盘“万人摇”次数最多的城市。今年上半年,杭州十区新房市场共推出60998套房源,累计报名登记共416887组,平均中签率仅14.6%,最低中签率仅1.58%。

该人士表示,新政之后,一批社保年限不够的购房者将失去新房摇号资格,预计杭州楼盘“打新”热度将下降,入围购房者的中签率将抬升。

在亿翰智库看来,预计未来三季度,整个杭州市场会出现一定程度的回调,一些市区的热盘预售证可能也会加快发放以分流,以此落实新政效果。

在房住不炒的大前提下,各地陆续加强管控。杭州此次出台调控政策,也是在周边城市陆续升级调控的背景下,调控压力渐显的结果。

8月2日,金华发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,内容包括三年限售、落实二手房参考价、优化土地拍卖规则等;8月4日,绍兴发布镜湖新区住宅小区二手住房(第一批)成交参考价的通告,根据7月23日出台的二手房价参考机制,在热点区域先行试点。

值得一提的是,金华是住房和城乡建设部约谈后第一个出台调控政策的城市。有分析人士预计,这个8月,银川、徐州、泉州和惠州等已被住房和城乡建设部约谈的城市大概率会出台类似政策。

此次政策进一步体现了当前调控导向,即堵住政策漏洞、继续从紧从严。严跃进表示,今年下半年房地产调控呈现三个特点:第一,地方政府调控主动性增强。很明显,近期各地地方政府都在及时发现问题和解决问题,真正促进市场健康发展。第二,调控的“颗粒度”明显增强,即不断细化,不断发现各类钻政策漏洞的做法,全方位进行调控。第三,有针对性地对一些新的炒房领域进行重点打击,如人才购房、意向登记、本地户籍购房等。受此影响,下半年房地产市场降温概率增大,尤其是体现为一二线重点城市和过热的三四线城市。




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