买房:是道没有标准答案的加减题
2022/1/14 15:32:03    来源:作者: 徐炜伦 来源: 羊城晚报

要想在一座城市真正扎根,买房是很重要的途径之一。无论是一手住房还是二手住房,住宅属性所带来的配套资源都能为一个家庭解决不少的生活烦恼,提供一份心灵的依靠。

要想在一座城市真正扎根,买房是很重要的途径之一。无论是一手住房还是二手住房,住宅属性所带来的配套资源都能为一个家庭解决不少的生活烦恼,提供一份心灵的依靠。

对于如何买房,每个家庭的背景不尽相同,从来就没有一个标准答案。而对于资金不算充裕的刚需群体来说,买房更像是一道数学加减题,将最迫切的居住需求解决后,相关配套的优劣就犹如木桶原理一般,长板即自己最需要的配套,而短板则是相对“无所谓”的配套,就看能接受的短板下限去到哪种程度了。

A 买家故事:选中体量足够大的社区,享受部分成型配套

陈雪(化名)是一名工作不到五年的白领,有了一定的积蓄加上家人的支持,在去年萌生了买房的想法,于是她开始到处寻觅符合自己要求的房源。手握400万元左右的资金预算,陈雪想过要不要买一套中心区域的二手住房,但看了多套二手住房后都觉得居住体验没能达到心理预期,于是她很快将目光瞄准至黄埔区,她认为广州未来发展的趋势一定是向东。

在天河区上班的陈雪最初有考虑距离近、交通方便的老黄埔板块,“但老黄埔板块的房价较高,且非常抢手,以我的预算只能买到小面积的紧凑型产品,而且往往处于有价无市的状态。”陈雪的买房目的是很明确的,一是要满足基本的居住需求,且居住体验要好;二是交通方便;三是商业、教育配套能优则优;四是最好能有升值的潜力,这就基本符合刚需群体的买房要求了。

“以目前的黄埔区来看,除了配套已经很完善的老黄埔,科学城绝对是发展前景较好的区域。”陈雪如此认为,黄埔科学城定位为科创服务中心,引进了许多高新企业,人群素质将有很大的提升,周边发展如火如荼,以陈雪的话来说,就是“能看得到规划的蓝图正在逐一实现”,同时黄埔科学城离她的上班地点不算太远,通勤时间可以控制在一小时之内,对于她来说是可以接受的。

于是,陈雪开始逐个楼盘去看,“我的预算其实可以选的空间不算太大。”不过,有刚性需求的她还是尽量先满足自己的居住需求,陈雪表示,未来自己的家里人是要搬过来与她一起住的,所以小区一定要大,小区内自建配套要足。直到去年年底,科学城区府板块一个已开发至第四期的楼盘开盘,迅速吸引了她的目光。

陈雪表示,该楼盘体量不小,同时还是央企背景,且年底的促销优惠使得这个楼盘的总价可以符合她的预算。陈雪此前还心动于庙头板块一个主打TOD概念的楼盘,区府板块该盘一出,让她产生了纠结。

将居住体验摆至购房需求首位的陈雪最终选择了区府板块的楼盘,她表示,这个楼盘早期开发的楼栋已经有收楼入住的业主,项目的很多情况都能一目了然,且未来人口不少,她认为只要人口数量提升上来,配套就一定可以跟上。“而庙头板块的楼盘则是全新盘,目光所及的周边都是农村,要等配套完善还需要较长的时间。”

值得一提的是,陈雪的家庭重视教育,区府板块该楼盘周边配套有省一级的中小学,而庙头板块该楼盘配套学校还不明晰。这也令陈雪最终下定了购房决心。

B 市场行情:让住房回归居住属性,利好刚需群体

经过楼市调控频繁的2021年,今年的楼市将有哪些趋势?业内分析人士认为,2022年的宏观政策将会在“房住不炒”的定位背景下促进楼市良性循环,预计首次置业的群体会优先得到资金支持;预计2022年一手住房市场供应保持高位,区域分化更加明显,而货量较多的板块在同类型产品的“内卷”之下,可能会有“笋货”的出现,利好刚需群体。

据预计,2022年将有118个新盘入市。广州中原研究发展部预计,今年黄埔区的老黄埔、香雪、科学城等板块供应充足,尤其是2021年供应大幅减少的黄埔知识城,预计将有6个主推项目,全区总货量为1.8万-2万套;房价不算太高的“东大仓”增城预计将有2.5万-2.6万套产品推出,主要是由于过去两年出让的住宅用地尚能转化成产品;预计番禺、白云、南沙三区今年都有过万套产品推出;中心区域的天河区,金融城、牛奶厂、汇景板块高端楼盘有望入市,或将进一步带动区域价值。

据贝壳研究院近日发布的《2021居住客群消费趋势年报》显示,三居室及以上户型交易占比呈显著增长趋势,改善型住房需求持续释放;克而瑞相关研究也显示,未来,三房、四房产品的成交比重有望继续提升。尽管如此,目前广州市面上依然有不少刚需“上车”产品能做到紧凑的多房空间,如白云湖将推出的新项目中建星光城,小至69平方米的房源能做到“N+1”户型,荔湾区的广钢234地块、越秀正荣天樾湾、珠实荷景路地块等都将有90平方米以下户型上市,增城新塘板块也有不少楼盘的主力户型面积段从70平方米起。

C 记者手记:买房也要“不患寡而患不均”?非也

不少人会认为,买房是一件极其复杂的事情。作为刚需群体,买房首先要认清自己的购房目的,就是满足居住需求,其余的一切都是附加的价值。

俗话说“一分钱一分货”,房价的高低与配套资源的多与少、好与坏息息相关。简单来说就是均价不同的小区里,教育、交通、医疗、商业等配套资源也有不同,需要购房者在选房时进行取舍,配套的不同也导致小区间价格的差异,也因此使得购房者产生犹豫,这时候可以考虑周边是否存在公用配套,比如一间大型的购物中心、一家还不错的医院等。

城市的发展需要时间,配套升级也需要演变。归根到底,刚需买家的最主要的目的就是解决居住问题,因此选房时务必要“合适”,何为“合适”?方便上班、方便教育、方便休闲。如果工作、生活在广州北部,何必趋之若鹜前往南沙买房?“合适”还包括居家体验,一间温馨的三房总比拥挤的两房舒适,远一些但静一些,似乎也不比近一些却吵一些差,另外就是空气,噪音、朝向、户型等都可以将就,唯独周边气味的扩散难以防范,对于身体健康相关的因素也要摆在靠前的位置考虑。

至于教育的问题,在严禁炒作“学区房”的背景下,教育公平势在必行,在保证有入学资格的条件下,尽可能追求级别更高、师资更好的学校即可;而商业配套无需过于担忧,只要居住人口上升,无论是创业还是就业,都能带动一个板块的商业氛围。总的来说,若房子住得舒适,地段规划前景够好,那么价值兑现往往只是时间的问题。



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