房企一季度销售下滑 政策传导落地仍需时日
2022/4/7 11:23:39    来源:作者: 余燕明 来源: 中国经营网

今年一季度国内房企遭遇了惨淡开局,往年惯常来临的“小阳春”爽约。

今年一季度国内房企遭遇了惨淡开局,往年惯常来临的“小阳春”爽约。

根据克而瑞、中指院等多家房地产研究机构提供的数据,今年前3个月,百强房企累计销售业绩整体同比大幅下降了47%,也低于2020年同期水平。

其中,今年一季度,百强房企榜单上,销售业绩超过千亿元规模的只有2家房企,较去年同期减少了3家;销售业绩超过百亿元规模的房企为46家,较去年同期减少了30家。

在中国房地产企业销售榜单上,百强房企的业绩门槛为34.9亿元,同比下降了54%。而房企若要排进前十强,销售业绩只要达到370.3亿元,同比下降了45%。

一些房地产研究机构人士认为,多数规模房企在今年前3个月销售表现不佳,一方面是受到市场低迷、行业信心不足的影响,另一方面则是因为房企自身推盘和营销积极性普遍不高。

目前,国内房地产政策面出现了缓和、好转的趋势。据不完全统计,今年一季度,已有60多座城市发布了上百次房地产相关利好政策。但从政策效果上看,房企资金压力尚未得到实质性改善,市场信心还未完全修复。

“短期内房地产市场整体供应和成交没有明显转暖迹象,预计今年房企在销售目标上将更为谨慎。”克而瑞研究中心在报告中称。

销售业绩同比下滑

今年前3个月的中国房地产企业销售榜单上,碧桂园(02007.HK)、万科(000002.SZ)排在前两位,这也是仅有的2家全口径下销售业绩超过千亿元的房企。

其中,根据碧桂园披露的销售数据,今年一季度,该公司累计实现权益口径下销售额992.3亿元,去年同期为1395.6亿元,同比下降了28.9%。

据相关房地产研究机构监测统计的数据,碧桂园在今年一季度的全口径下销售额为1328.9亿元。

仅次于碧桂园的万科在全口径下销售额为1044.7亿元,上年同期为1794.7亿元,同比下降了41.8%。

保利发展(600048.SH)、中海地产(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、华润置地(01109.HK)、金地集团(600383.SH)、绿城中国(03900.HK)几家大型央企、国企背景的房企,牢牢地占据了榜单前十位置,但今年一季度销售业绩均有不同程度下滑。

排在第十位的是龙湖集团(00960.HK),根据克而瑞研究中心、中国指数研究院监测统计的数据,龙湖集团在今年一季度全口径下的销售额为370.3亿元,比去年同期的602.2亿元下滑了38.5%。

过往年份的3月,房地产市场通常都会迎来“小阳春”,但在今年却爽约了。

根据克而瑞研究中心提供的数据,今年3月份,百强房企单月仅实现操盘销售额5115.4亿元,环比增长了27.4%,增幅明显低于往年同期;同比则大幅下降了52.7%,较今年2月份降幅扩大了5.5个百分点,相比今年1月份销售业绩降低了2.6%。

今年1~3月份,百强房企在全口径下的整体业绩规模为16279.2亿元,相比去年同期下降了47.1%,也低于2020年同期水平。

今年一季度,有逾八成百强房企累计销售业绩同比降低,其中近四成房企的累计销售业绩降幅超过了50%。

而据中国指数研究院提供的数据,今年前3个月,百强房企全口径下销售额均值为162.6亿元,同比下降了47.2%。其中2家房企的销售业绩超过千亿元,较去年同期减少了3家;有46家房企的销售业绩超过百亿元,较去年同期减少了30家。

此外,百强房企权益口径下的销售额均值为119.5亿元,权益销售面积均值为85.1万平方米,同比分别下降了47.6%、48.1%。

由于房企整体销售业绩下滑,今年一季度百强房企榜单门槛也大幅降低。

其中,前十强房企的销售门槛为370.3亿元,较上年同期降低了45.4%;前三十强房企的销售门槛为148.3亿元,较上年同期降低了50.9%;前五十强房企的销售门槛为91.4亿元,较上年同期降低了52%;百强房企的销售门槛为34.9亿元,较上年同期降低了54.1%。

克而瑞研究中心在报告中称,虽然目前房地产政策面出现了缓和、好转的趋势,但短期内市场整体供求和成交尚未有明显转暖迹象,预计房企在今年的销售目标将更为谨慎。

一方面是因为去年规模房企整体销售目标完成情况远不及历史同期,有逾八成房企未完成全年销售目标,平均目标完成率不到90%;另一方面,在行业整体规模增速放缓、市场持续降温的背景下,大部分房企的业绩实现和销售去化压力仍然较大。

目前,部分房企已披露2022年销售目标,其中多数房企维持了与去年相若的销售预期,比如招商蛇口、龙湖集团、远洋地产(03377.HK)等,但也有不少房企根据自身的货值和去化率水平,适度调降全年的销售目标,比如绿城中国等。

市场信心仍待修复

尽管国内房企在今年一季度遭遇了惨淡开局,但在政策面上,市场信心已经得到一定程度修复。

2022年以来,高层多次强调支持合理住房需求释放、防范化解房企风险,央行、银保监会、住建部等部委亦积极表态释放房地产业维稳信号,如满足房企合理融资需求、推迟扩大房地产税改革试点城市等。

各地政府也在同步落实因城施策的房地产调控。据不完全统计,今年一季度,已有60多座城市发布了上百次房地产相关的利好政策,主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。

这些地方调整出台的房地产相关利好政策在供需两端同时发力,并向需求端倾斜侧重,其中省会城市郑州落实因城施策的调控要求,发布了涉及范围最广、政策力度最大的19条新政,包括松绑限购、限贷,以及重启棚改货币化安置等,为其他城市房地产政策调整提供了借鉴样板。

中国指数研究院的一位分析师指出,当前,在外部经济环境不稳定性、不确定性因素增多及国内疫情反复的背景下,国内经济下行压力依然较大,“稳增长”成为今年经济工作的重中之重,不管是从稳经济还是防范风险的角度看,今年房地产的稳定都至关重要。

多位房地产研究机构人士预计,今年二季度稳定房地产市场的利好政策将会继续出台,如在企业端加大对房企的纾困力度,帮扶有价值的房企渡过难关;在需求端则全面支持合理住房需求释放,加大信贷支持力度,适度修正限购、限贷等政策,促进市场回暖。

不过,虽然今年一季度从高层到地方的房地产利好政策不断,但政策落地,以及传导到市场、企业,尤其是更有效地修复市场信心,还需要一定时间。而一些出险房企,则需要更长时间的恢复期。

最为直观的表现是,房地产市场的担忧和观望情绪,使得房企在今年一季度的整体融资情况仍未呈现大幅回暖。

据不完全统计,今年一季度,百强房企的融资规模约为2055亿元,同比大幅减少了52.5%,较2021年第四季度环比微升1.8%。其中今年2月份,百强房企融资规模约为403亿元,创下了2017年3月份以来单月融资规模新低。

今年一季度,央行、银保监会等均继续发文或表态大力支持优质房企获取并购融资,推动行业风险出清。

虽然目前不少房企陆续获得了银行等金融机构给予的并购融资大额授信,但从相关房地产研究机构监测的情况来看,仍未有房企针对行业出险企业有较大的并购动作,这也从侧面反映出在房地产利好政策得到深层次执行落地之前,购房者、投资者、房企等各方的观望情绪都很浓厚。

对此,克而瑞研究中心一位分析师建议,政策回暖的传导落地仍然是一个较为缓慢的过程,并且在新的发展逻辑之下,房企融资将呈现缓慢恢复的态势,整体短期内仍会保持较低的融资量。房企仍应加大企业销售回款,提高企业运营能力,并适时把握融资机会,在并购融资、保障性租赁住房、REITs等多方面进行尝试。



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