冰火两重天!天津楼市有人日售百套,有人降价7000,究竟何原因?
2022/6/27 13:20:10    来源:血拼天津楼市

在刚刚过去的618中,位于静海团泊西的万达自在澜湾,首开当日卖出100多套,销售金额达1.5亿,成绩十分耀眼。

在刚刚过去的618中,位于静海团泊西的万达自在澜湾,首开当日卖出100多套,销售金额达1.5亿,成绩十分耀眼。

除了万达自在澜湾之外,之前还有中海和平之门、格调初晴,都销量火爆,开盘即罄。

不过几家欢乐几家愁,有一些楼盘也为了卖房出现了价格跳水的情况。

就在最近,红桥的仁恒星源世纪价格每平米锐减7000,从33000元/㎡降到了现在的26000元/㎡左右。

之前写过的北辰区的星河国际,价格从23000元/㎡跌到了如今的15000元/㎡,618期间放出的特价高层,已经连15000都守不住了。

那么究竟是什么原因造成了天津楼市“冰火两重天”的情况呢?

接着往下看。

01

回顾最近这几个爆卖的楼盘,都有一个共同点,就是项目都有十足的稀缺性。

格调初晴,园林独具一格,后梅江板块,墅类产品,品牌口碑、产品力拉满;

中海和平之门,小户型,纯住宅,低总价,还能享受和平区的教育资源;

这两个项目能卖的好一点都不令人意外。

万达自在澜湾虽说在产品上跟前面二位大哥不是一个量级,价格上也差了好几个档次,但它在静海团泊西的市场上却有着与前两个大哥相似的“稀缺性”。

首先,万达自在澜湾是团泊西板块中少有的新盘项目。

下图为5月静海区的成交数据,在有成交的新盘项目中,团泊西项目仅有3个,销量也都很一般,其余大多都是团泊东和静海镇的项目。

而这三个产品,金科天湖和荣盛锦绣学府当前在售的房源已经很少了,仅有新华上院是新项目。

万达自在澜湾是首开的纯新盘,在项目节点上有优势。

第二,产品新颖。

团泊西的新盘项目少也让万达自在澜湾的产品变得相当“时髦”。

大玻璃窗,宽厅,灰色铝板外立面,洋房产品,这些在团泊西的新盘项目中都是比较少见的,因此万达自在澜湾就容易获得青睐。

第三,价格低,这也是万达自在澜湾最重要的取胜之钥。

万达自在澜湾首开定价9888元/㎡,还放出了最低8888元/㎡的特惠房,这样的定价在团泊西还是稀缺的。

根据5月份的数据,静海区新房项目的成交均价在11000元/㎡左右,团泊西其他新盘高层10000元/㎡,洋房12000元/㎡,而团泊西二手房成交均价在10000-15000元/㎡之间。

万达的定价在整个静海区都有优势,还比新华上院低了2000元/㎡,再加上项目节点和产品在团泊西的稀缺性,开盘销售火爆似乎是水到渠成的事。

项目卖的好的原因找到了,那星河国际和仁恒星源世纪为什么走到今天这一步,需要大减价才能卖得动房呢?我们也来盘一盘。

02

造成价格大幅降低的原因是多方面的。

星河国际所在的淮河道板块有环境硬伤,配套落地也慢;仁恒星源世纪也不在红桥区的核心地段。

不过让这两个项目的价格“跳水”的,还是初期的定价出现了问题。

这两个项目都没有能明显胜过竞争对手的产品力,而初期的定价又都偏高,所以造成了今天这种情况。

这似乎说明了一个问题,就是产品的初期定价不但要符合产品的价值,还要根据市场情况综合考量,否则就会伤人伤己。

万达自在澜湾在这方面就做的不错。

项目的定价虽然低,但并不是仅仅是为了低于竞争对手搞恶意竞争,9888元/㎡的价格其实相当精准。

万达当年的拿地价仅有4201元/㎡,成本很低。

到了开盘的时候,万达也不玩虚的,直接低价入市,这也就去除了因为价格偏高而造成去化问题的可能。

从当前的销售情况看,这种定价不但相当成功,而且多方受益。

对于刚需群体来说,不到10000元/㎡的价格很香,再结合周边的配套,这个价格可以说的上有性价比。

对于地缘性改善人群来说,万达自在澜湾是新产品、新项目,价格还便宜,买个大户型作为改善也不错。

万达也因为一次成功的定价而成功走了一波量,在天津楼市里火了一把。

03

中海和平之门、格调初晴,包括万达自在澜湾的热卖都说明了一个问题,就是价格的高与低似乎不是影响项目去化最重要的影响因素,定价合理才是。

中海卖七万多,格调卖六万多,贵不贵?很贵!合理吗,合理!

因为和平学区、格调墅类产品就值这个价钱。

万达也是一样,目标明确,定价合理。拿地成本低,开盘时就给出一个足够低的价格,直接走量。

这些项目都是因为定价合理才促成了极为出色的项目去化。

相反,如果中海和平之门是大户型或者单价定成10万,格调的单价卖到七万以上,万达也跟其他项目一样开盘标价11000-12000元/㎡,该卖不动也照样卖不动。

所以说开发商就算对自己的产品有自信,在定价上也还是要深思熟虑,不要等新盘耗成了老盘,卖不出去了再想着降价,得不偿失。
关键词: 建筑