吉林省物业管理条例宣传问答
2022/8/3 16:46:05    来源:辽源市住房和城乡建设局

  吉林省物业管理条例宣传问答

1、什么是物业管理?

答:物业管理是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护,管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。

2、什么是物业服务人?

答:主要包括物业服务企业和其他管理人。物业服务人主要有三种形式:第一种是物业服务企业,也是我们通俗讲的物业公司,指的是根据已签订的物业服务合同,向业主提供物业服务的企业;第二种是专业单位,一般指提供保洁、秩序管理等专业管理的单位 (如专业的保洁公司、安保公司等)。第三种是其他物业管理人,主要是业主自治组织、志愿者、公益组织等为小区物业服务活动出谋划策,帮助小区组织提供物业服务活动的人或组织。

3、街道和乡镇对物业有监管权吗?

答:有的。街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作,依法履行组织成立首次业主大会会议筹备组;指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届;指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责;对物业管理区域内的物业服务实施监督检查;指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动;建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制,调解物业管理纠纷,处理物业管理相关投诉和举报;协调和监督老旧住宅小区物业管理等职责。

4、居 (村)民委会在物业管理工作中承担什么职责?

答:居 (村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关具体工作,指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责,调解物业管理纠纷。

5、什么是业主?

答:房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与等旨在转移所有权的行为已合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人。

6、建筑区划内的业主共有部分包括哪些?

答:道路、绿地,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分;物业服务用房和其他公共场所、公用设施;法律、法规规定或者商品房买卖合同依法约定的其他共有部分。

7、房地产开发企业可以自行处分共有部分吗?

答:不可以。未经业主大会决定或者业主共同决定,任何单位和个人不得改变共有部分的用途,不得利用共有部分从事经营活动,不得处分共有部分。

8、擅自改变共有部分用途、利用共有部分从事经营活动或者处分共有部分的,可以处罚吗?

答:可以。未经业主大会决定或者业主共同决定,改变共有部分用途、利用共有部分从事经营活动或者处分共有部分的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,给予警告,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款,对个人处一千元以上一万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主共同决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

9、物业区域内的业主共有部分的经营收益如何管理?

答:业主共有的经营收益由建设单位、物业服务企业或者其他管理人等代管的,应当单独列账,接受业主、业主委员会的监督。由业主委员会自行管理的,应当接受业主、居 (村)民委员会的监督。

10、业主享有哪些权利?

答:业主在物业管理活动中,既享受权利又必须履行相应的义务,业主的权利与义务不可分割。享有的权利包括:按照物业服务合同约定,接受物业服务人提供的服务;提议成立业主大会,提议召开业主大会会议,并就物业管理的相关事项提出建议;提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建议;参加业主大会会议,行使投票权;选举业主委员会成员,并享有被选举权;监督首次业主大会会议筹备组、业主委员会的工作;监督物业服务人履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督专项维修资金的管理和使用;法律、法规规定的其他权利。

11、业主应当履行哪些义务?

答:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。应当履行的义务包括:遵守业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约;遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的管理、维护等方面的规章制度;执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;按照规定交存专项维修资金;按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费;按照规定分类投放生活垃圾;法律、法规规定的其他义务。

12、什么是业主大会?

答:业主大会是重要的业主自治组织之一,由小区内的全体业主组成,用于保护其在物业管理活动中的合法权利。一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

13、业主大会可以成立的条件有哪些?

答:一个物业管理区域内,已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的,可以成立业主大会。

14、成立业主大会筹备组由谁提出申请?

答:符合成立业主大会条件的,百分之五以上的业主、专有部分面积占比百分之五以上的业主、居 (村)民委员会或者建设单位,可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请。

15、首次业主大会筹备组由谁组织成立?

答:由小区所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组织。

16、首次业主大会筹备组成员由哪些人组成?

答:由业主代表,街道办事处、乡镇人民政府代表,社区党组织、居 (村)民委员会代表和建设单位代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。业主代表的产生由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐后确定。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。

17、首次业主大会筹备组成员应当具备哪些条件?

答:首次业主大会筹备组成员应当具有完全民事行为能力;本人、配偶及其近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务人处任职;无非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬或者向其索取利益、报酬的行为;法律、法规规定的其他条件。

18、业主大会可以决定小区里哪些事情?

答:业主大会对维护小区全体业主合法权益和共同权益起着重要的作用,决定事项包括制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;使用专项维修资金;筹集专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动;制定和修改业主委员会工作规则;听取和审查业主委员会工作报告;决定业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴及标准;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。未成立业主大会的,上述决定事项由业主共同决定。

19、首次业主大会会议筹备组应当履行哪些职责?

答:首次业主大会会议筹备组应当履行的职责:确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;制定召开首次业主大会会议方案,确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;确定首次业主大会会议表决规则;制定业主委员会成员候选人产生办法,确定业主委员会成员候选人名单;制定业主委员会选举办法;完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

20、业主行使投票权时,专有部分面积和业主人数如何确定?

答:专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按商品房买卖合同记载的面积计算;业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

辽源市住房和城乡建设局宣


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