与开发商共有产权 不靠谱
2022/8/4 9:56:55    来源:南方都市报

云南省大理白族自治州人民政府8月1日发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。

云南省大理白族自治州人民政府8月1日发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。《通知》提出,支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房,购房人可以先期购买不低于50%的产权,剩余产权继续由房地产开发企业持有,由购房人租赁使用,再按双方合同约定购买剩余产权。

其实,这个《通知》很多关键的地方都没说明。

首先,共同持有的时间多长?如果仅仅是几个月,那基本上是一个营销手段。因为购房者可能无法预计自己几年后的经济情况,但对几个月后的情况是能准确把握的。能预计几个月后能交上余款,一般来说,不会出太大的问题。

其次,是先期购买的这50%,是否可以贷款?如果可以先期购买的50%产权可以贷款,假设仍然是30%的首付。这就意味着,购房者最初只要准备15%的资金就可以加杠杆买房了。这实际上是一个非常重大的改变。对购房者而言,在这个政策下,以一小部分资金就能住进新房子,从房产的金融角度来看,就能大杠杆的启动一次投资。

这个通知还没说清楚的是,房地产开发商持有的那另一半会怎么处理。如果开发商自己持有,开发商卖掉一套房子,只能收回整个房款50%的资金。由于不能及时地完全地回款,对开发商的资金要求就更高了。如果房地产开发商拿着这个另一半产权去银行抵押贷款,那么开发商爆雷倒闭了,银行拿着一半的产权怎么处理?

对银行而言,本来是分散多个个体的房贷,现在变为了给开发商的贷款,鸡蛋都放在一个篮子里,风险更大,处理起来也更麻烦。房子不可分割,一半产权不能拍卖,只能卖给房主,房主说没钱,银行也不能单独收走半套房子。显然,这个资产对银行来说,是一个很麻烦的资产。

当地政府推出这个政策,某种程度上是在借鉴政府的共有产权房模式,让群众可以用更少的资金启动杠杆,推动当地房地产市场。但需要指出的是,购房者与房地产开发商共同持有,是无法与政府的共有产权房相比的。

政府推出的共有产权保障房,具有保障性住房和商品房的双重属性,其中,商品属性多于保障属性。在这种模式中,申请人可以先购买保障房的部分产权,比如20%或30%,政府持有剩下的70%-80%。对政府来说,通过出售部分产权,可以回笼保障房建设资金,同时,政府也分担部分房款,减轻购房者压力。

对个人而言,与政府按照出资比例获取各自份额的房屋产权,但能同时享有共有产权房屋的全部使用权。共有产权有顺畅的退出机制。达到一定年限后,保障对象可以通过购买的方式,将政府产权部分购买过来,最终将这套房屋变成自己的产权房屋。如果没有钱支付,可以继续保持共有。如果想出售自己的部分产权,根据规定,政府可优先回购,并再次提供给符合条件的家庭。

所以,与政府共有产权,不但能够解决经济能力相对较差的居民的长期支付能力,也有政府背书,很安全,退出也很方便。但是,与开发商共有,则只能缓解一时的支付能力不足问题,也不存在退出机制,还存在一定的风险。

共有产权,在“房价将长期上涨”的假设上,一切都没有问题,购房者会想方设法筹集到剩下的房款;房地产开发商也不慌,购房者没钱,大不了把房子收回来再买,没有损失,反而能多卖一些钱。但是,现在这个趋势已经结束了,除了少数一线城市,其他城市的房价已经很难上涨了,很多地方还会下跌。

而且,购房者买了房子后,价格上涨或维持还好说,履约没问题。但是,一旦房子价格下降了,购房者就会心生懊悔,虽然从法律意义上已经成交,但产权共有还是会在心理上产生微妙的差异。这种差异在业主群中发酵,就会用房屋质量等方面为理由,要求退房,甚至造成群体事件。这对房地产开发商与当地政府来说,风险都更大。
关键词: 建筑