保交楼政策如何灵活、如何落地?
2022/9/7 11:07:34    来源: 21世纪经济报道

8月31日召开的国务院常务会议,重点听取稳住经济大盘督导和服务工作汇报,部署充分释放政策效能,加快扩大有效需求。

李宇嘉(广东省城规院住房政策研究中心首席研究员)

8月31日召开的国务院常务会议,重点听取稳住经济大盘督导和服务工作汇报,部署充分释放政策效能,加快扩大有效需求。对于房地产,会议要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”。这是对8月24日国常会提出的“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”的再次强调和升级。笔者认为,这赋予了地方政府更大的自主权,适时创新和完善政策工具箱,同时也进一步压实地方的主体责任。

另一方面,有了自主权,地方政府就可以在主体责任的架构下,在合理支持刚性和改善性住房需求和推进保交楼这两项重点任务上,创新完善和灵活应用政策工具箱。首先是差别化的信贷政策,当地金融管理部门要基于国家对房地产信贷政策(首付和利率)的最新要求,按照当地政府最新的“一城一策”框架,指导本地金融机构完善贷款首付比例和最低利率水平。

目前,对“贷款集中度”“三限四档”等金融机构涉房融资的考核过渡期延长,但涉房融资的规模和比例控制、防范风险等要求仍在生效中。不过,这与各地“一城一策”稳定房地产市场、满足合理需求和推进保交楼等一揽子工作存在一定冲突。因此,此次会议提出“灵活运用阶段性信贷政策”,也就是贯彻长效机制——房地产金融宏观审慎的精髓所在,即宏观审慎的核心在于防风险而不是收紧,不追求每一时刻的严格管控,而是跨周期调节和动态平衡。

当前,短期内灵活应用房地产金融宏观审慎的策略,缓解供给端无谓的冲击和失血,提振市场预期和信心,有其必要性。因此,对三四线城市、此前未限购的城市,首套房最低首付比例大概率会下调至20%,按揭利率将向最新的5年期LPR下线靠拢。

对于一线或热点二线城市,供应量过大、需求不振的外围区域,或对部分人群,信贷政策也可能会调整。比如,北京对卖掉中心区老旧住房,置换外围“全龄友好型”项目的老年人,子女可作为“同贷人”;比如,上海自贸试验区临港新片区扩大了在本地就业的人才的范围、认定标准;再比如,深圳明确在申请公积金贷款时,配偶、父母、子女可以作为共同申请人等。

灵活运用保交楼专项借款,是首次提出。8月19日,住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施,通过政策性银行专项借款方式(规模为2000亿),支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。同时,郑州、南宁、天津、浙江、湖北、陕西等省市都设立了地方性的房地产纾困基金。主要目的是,以强大的信用背书,扭转市场预期。

问题是,不管是中央层面的专项借款,还是地方层面的纾困基金,均强调精准聚焦“保交楼、稳民生”,严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付,“市场化、法治化”是底线。也就是,专项借款或纾困基金投到项目后,尽快产生四两拨千斤的效果,修复市场信心,银行贷款跟进,施工单位和供应商能迅速进场,推动复工和交付,平息市场的情绪波动。

同时,在项目交付后,专项借款或纾困基金要能全身而退,并进入到下一个项目。由此可见,资金进入,须以一定的风控及收益要求为前提,一定是资金能平衡的项目。但目前来看,多数停工、烂尾等不良地产项目,存在预售资金被违规挪用,甚至超额融资的问题,无法符合这样的条件。同时,待纾困的项目存在所属房企多头融资、债权债务关系复杂等问题,前期尽调的难度比较大,资金落实下去到项目交楼颇费周折。由此,各方资金不太愿意碰这类项目。

另外,根据公开报道,纾困项目要经历地方上报、本省筛选、统一上报、审批、资金使用、后续监管等等一个较长的过程。再考虑上述顾虑,就导致专项贷款、纾困基金落地需要较长周期,落地成效短期内难以显现。问题是,房地产风险扩散、行业信心下行等问题,亟待通过供给端信用修复来缓解和控制。由此,保交楼专项借款需要灵活运用。

比如,单个项目无法实现资金平衡的情况下,可允许同一城市公司不同项目“跨项目或多项目”实现资金平衡。也就是,以其他项目的资金盈余来弥补该项目的资金缺口;比如,在施工、资金监管等方面可引入国央企开发商、城投平台等代建代管,修复各方对于项目后续进度的信心和信任关系,从而推动复工和交楼;比如,通过置换抵押物,解除债权方的担心,激活锁死的预售资金;比如,对资金“硬缺口”项目,先行注入资金,再明确可行的追偿路径。

比如,信用重构和修复,再加上地方政府在公共设施上加大投入,能推动片区综合开发、社区服务溢价等等,都能起到“失之东隅,收之桑榆”的效果;比如,资金和信用注入后,社会资金进入或“收并购”条件可能就具备了;还有人提出,保交楼与保租房筹建结合起来等等。林林总总,方法是很多的。总之,如果保交楼无法实现,对牵涉的各方是一损俱损的多输格局,这是谁也不愿看到的困局。当下,关键是要创造出破解这一困局的腾挪策略。笔者认为,只要压实地方主体责任、夯实金融部门密切配合度、严格追索违规的责任人,加大政策工具箱创新力度,着眼于更宽的视野、更大范围的资源调度,辅以优质信用注入等,保交楼的目标一定能实现。
关键词: 建筑